Взыскание долга по аренде с арендатора

Взыскание долга по аренде начинается с письменной претензии, а иск в арбитражный суд арендодатель подаёт, когда с отправки претензии пройдёт 30 календарных дней (ч. 5 ст. 4 АПК РФ). При бесспорном долге до 750 000 ₽ проще и дешевле заявление о судебном приказе, для него претензия не обязательна. Разберём, как посчитать долг с неустойкой, что делать с обеспечительным платежом и когда можно расторгнуть договор за неуплату.

Кратко

• Арендатор обязан вносить плату в сроки и в порядке, которые установил договор (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
• Денежный иск по договору аренды суд примет, если арендатору направили претензию и с этого дня прошло 30 календарных дней (ч. 5 ст. 4 АПК РФ).
• Приказ по договорным требованиям до 750 000 ₽ арбитражный суд выдаёт без заседания (ст. 229.2 АПК РФ). За заявление платят половину исковой пошлины, но не меньше 8 000 ₽ (ст. 333.21 НК РФ).
• Когда в договоре есть пени за просрочку оплаты, проценты за пользование чужими деньгами к ним не добавляют, если закон или договор не разрешают обратное (п. 4 ст. 395 ГК РФ).
• Договор расторгают через суд, если арендатор не платил более двух раз подряд, но сначала ему письменно предлагают погасить долг в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).

Содержание

• Арендатор не платит аренду, с чего начать
• Как посчитать долг, неустойку и проценты
• Претензия по задолженности по аренде
• Взыскание долга по аренде через суд, приказ или иск
• Удержание обеспечительного платежа
• Расторжение аренды за неуплату
• Когда нужен юрист
• Частые вопросы

Арендатор не платит аренду, с чего начать

Взыскание долга по аренде лучше готовить с первого месяца просрочки. Первые дни часто проходят в переписке и обещаниях. Это время стоит потратить на документы, а не на ожидание. Арендатор обязан платить в сроки, указанные в договоре, а если договор их не установил, применяют обычные для такой аренды сроки (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Поэтому сначала откройте договор и выпишите дату платежа, размер платы, условие о неустойке и об обеспечительном платеже.

Соберите документы, на которых будет держаться взыскание:

• договор аренды со всеми допсоглашениями и, если срок договора год и больше, отметкой о регистрации;
• акт приёма-передачи помещения;
• счета и акты оказанных услуг, если стороны их подписывали;
• выписку по счёту с поступлениями от арендатора;
• акт сверки, если арендатор его подписал;
• переписку, где арендатор признаёт долг или просит отсрочку.

Подписанный арендатором акт сверки или письмо с просьбой об отсрочке особенно полезны. Такие документы показывают, что долг признан, и дают шанс на быстрые процедуры. Проверьте и того, кто подписывал договор со стороны арендатора, и действующие реквизиты. Если арендатор находится в стадии ликвидации или исключения из ЕГРЮЛ, действовать придётся быстрее. Как избежать слабых мест в самом договоре, мы разобрали в статье о договоре аренды нежилого помещения.

Если долг накопился за несколько месяцев, закон даёт арендодателю ещё один инструмент. При существенном нарушении сроков оплаты он вправе потребовать внести плату досрочно в установленный им срок, максимум за два периода подряд, если договор не устанавливает другое (п. 5 ст. 614 ГК РФ).

Как посчитать долг, неустойку и проценты

При взыскании долга по аренде сумма требования складывается из основного долга и санкций за просрочку. Основной долг считают по каждому месяцу отдельно, от даты, когда платёж должен был поступить. Санкции бывают двух видов, и выбирают из них по договору.

Обе санкции сразу суд обычно не присуждает. Пункт 4 ст. 395 ГК РФ отдаёт приоритет договорной неустойке за просрочку денег, а проценты к ней добавляют, только если так прямо предусмотрели закон или сам договор. Неустойку по договору аренды арендатор-предприниматель может попросить снизить. Суд уменьшит её только по заявлению должника, а договорную неустойку снижает лишь в исключительных случаях, если должник докажет, что кредитор получит необоснованную выгоду (п. 1, 2 ст. 333 ГК РФ). Подробнее о расчёте пени и снижении читайте в статье о неустойке по договору.

Пример (условные цифры). Арендная плата составляет 150 000 ₽ в месяц, арендатор не заплатил за 4 месяца. Основной долг равен 600 000 ₽. Договор предусматривает пени 0,1% за день просрочки. По платежу за первый месяц, просроченному на 90 дней, пени составят 150 000 × 0,1% × 90 = 13 500 ₽. Остальные месяцы считают так же, каждый от своей даты.

Помните о сроке исковой давности. Он составляет три года (ст. 196 ГК РФ) и по периодическим платежам течёт отдельно по каждому платежу. На время обязательного досудебного порядка течение срока приостанавливается (п. 3 ст. 202 ГК РФ).

Претензия по задолженности по аренде

Для арбитражного суда претензия обязательна. Денежный иск по договору суд примет, когда с отправки претензии пройдёт 30 календарных дней. Сам договор может установить другой срок ответа (ч. 5 ст. 4 АПК РФ). К иску прикладывают документы, подтверждающие, что претензию отправили (п. 7 ст. 126 АПК РФ). Если суд уже принял иск и выяснил, что претензию не направляли, суд не станет рассматривать спор по существу (п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ).

В претензии укажите:

• реквизиты договора аренды и адрес помещения;
• периоды, за которые не внесена плата, и сумму по каждому из них;
• размер неустойки с расчётом на дату претензии;
• срок для оплаты и реквизиты для перечисления;
• намерение обратиться в суд и требовать расторжения договора, если долг не погасят.

Способ отправки часто прописан в разделе договора о сообщениях, используйте именно его. Когда такого условия нет, отправьте ценное письмо с описью по адресу арендатора, который указан в ЕГРЮЛ или ЕГРИП. Сообщение считается доставленным и тогда, когда адресат не получил его по своей вине (ст. 165.1 ГК РФ). Если вы планируете расторгнуть договор, включите в ту же претензию предупреждение по ст. 619 ГК РФ, тогда одного письма хватит на оба требования. Образец структуры и типичные ошибки есть в статье о претензии контрагенту.

Взыскание долга по аренде через суд, приказ или иск

Споры между организациями и предпринимателями рассматривает арбитражный суд. Если арендатор обычный гражданин без статуса ИП, иск подают в суд общей юрисдикции по правилам ГПК РФ. Для арбитражного суда есть три пути, и путь выбирают по сумме долга и по позиции арендатора.

Приказ выносят за 10 дней без вызова сторон. У должника есть 10 дней со дня получения копии, чтобы направить возражения, и тогда судья отменяет приказ (ст. 229.5 АПК РФ). После отмены остаётся обычный иск. Поэтому приказ выгоден, когда арендатор долг признаёт и просто не платит. Приказное производство закон освобождает от обязательной претензии, но её стоит отправить заранее, чтобы после отмены приказа не ждать ещё 30 дней.

При цене иска от 100 001 до 1 000 000 ₽ пошлина в арбитраже складывается из 10 000 ₽ и ещё 5% с превышения над 100 000 ₽. За требование о расторжении договора без требования о присуждении имущества организация отдельно платит 50 000 ₽. Обе ставки содержит ст. 333.21 НК РФ. Посчитать сумму поможет калькулятор госпошлины в арбитражный суд.

Пример (условные цифры). Долг вместе с пени составляет 640 000 ₽. Пошлина по иску равна 10 000 + 5% × 540 000 = 37 000 ₽. За судебный приказ на ту же сумму арендодатель заплатит половину, то есть 18 500 ₽. Проигравший арендатор возместит пошлину вместе с долгом.

Удержание обеспечительного платежа

Многие договоры аренды предусматривают обеспечительный платёж, обычно в размере платы за один или несколько месяцев. Он обеспечивает денежные обязательства арендатора, включая неустойку и убытки. Когда наступает предусмотренное договором обстоятельство, например просрочка оплаты, сумму засчитывают в счёт долга (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). Иначе по окончании договора деньги возвращают арендатору, если стороны не условились о другом (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ).

На практике удержание обеспечительного платежа работает так, как написано в договоре. Посмотрите, в каких случаях арендодатель вправе зачесть сумму, обязан ли арендатор после зачёта восполнить её и в какой срок (п. 3 ст. 381.1 ГК РФ). Проценты на обеспечительный платёж по умолчанию не начисляют (п. 4 ст. 381.1 ГК РФ).

Зачёт оформляют письменным уведомлением арендатору с расчётом. Укажите, за какой период и в какой сумме вы засчитали платёж, и сколько долга осталось. В иске и претензии требуйте уже остаток. Если договор обязывает арендатора восполнить платёж, это требование можно добавить отдельно.

Расторжение аренды за неуплату

Долг можно взыскивать и при действующем договоре. Но если арендатор платить не собирается, держать его в помещении невыгодно. Суд расторгает договор по требованию арендодателя, если арендатор более двух раз подряд не внёс плату по истечении срока платежа (абз. 4 ст. 619 ГК РФ). Иначе говоря, нужно три и более пропущенных срока подряд. Договор может предусматривать и другие основания досрочного расторжения.

До обращения в суд арендатор должен получить от вас письменное предупреждение с требованием погасить долг в разумный срок (абз. 7 ст. 619 ГК РФ). Кроме того, по п. 2 ст. 452 ГК РФ сначала предлагают расторгнуть договор. Иск принимают, если арендатор отказал или не ответил за 30 дней, когда другой срок в предложении не указан. Требования о долге и о расторжении можно соединить в одном иске.

Если договор разрешает арендодателю односторонний отказ при просрочке, договор прекращается уведомлением без суда (ст. 450.1 ГК РФ). После прекращения договора арендатор обязан вернуть помещение. Пока он этого не сделал, арендодатель вправе взыскать арендную плату за всё время просрочки возврата (п. 2 ст. 622 ГК РФ). Если арендатор отказывается выезжать, к иску о долге добавляют требование об освобождении помещения.

После решения суда вы получаете исполнительный лист и передаёте его приставам или в банк должника. Порядок дальнейшего взыскания мы описали в статье о взыскании дебиторской задолженности.

Читайте также: досрочное расторжение аренды по требованию арендодателя.

Когда нужен юрист

Юрист нужен, когда арендатор оспаривает сумму, ссылается на недостатки помещения или затягивает выезд. Он проверит договор, посчитает долг и неустойку, выберет между судебным приказом и иском и подготовит претензию с предупреждением о расторжении. Если долг крупный, юрист оценит, стоит ли просить суд об обеспечительных мерах.

Мы взыскиваем долги с контрагентов онлайн по всей России. Подробнее о взыскании долгов → Первичная оценка ситуации - бесплатно. Если нужен подробный разбор с документами, запишитесь на онлайн-консультацию с партнёром.

Частые вопросы

Что делать если арендатор не платит аренду
Направьте арендатору претензию с расчётом долга и сроком оплаты. Через 30 календарных дней после отправки можно подать иск в арбитражный суд, а при бесспорном долге до 750 000 ₽ сразу заявление о судебном приказе (ч. 5 ст. 4, ст. 229.2 АПК РФ).

Можно ли расторгнуть договор аренды за неуплату
Да. Основание даёт ст. 619 ГК РФ, когда плата не поступила в срок три раза подряд и больше. Расторгает договор суд, а до иска арендатора письменно предупреждают и дают время погасить долг.

Можно ли зачесть обеспечительный платёж в счёт долга по аренде
Можно, если наступили обстоятельства, которые договор называет основанием для зачёта (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). Арендатора уведомляют о зачёте письменно и взыскивают остаток долга.

Можно ли взыскать неустойку и проценты по 395 ГК одновременно
Обычно нет. При договорных пени суд взыщет только их, а проценты добавит, лишь когда это разрешает договор или закон (п. 4 ст. 395 ГК РФ).

Сколько стоит судебный приказ на взыскание аренды в арбитражном суде
Половину пошлины, которую взяли бы с такого же иска, и не меньше 8 000 ₽. Так установлено в подпункте 3 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ.

Нужно ли платить аренду, если арендатор не съехал после окончания договора
Да. Если арендатор не вернул помещение вовремя, арендодатель вправе взыскать арендную плату за всё время просрочки, а сверх неё убытки (п. 2 ст. 622 ГК РФ).

Правовая база

• Гражданский кодекс РФ (часть первая), ст. 165.1, 196, 202, 330, 331, 333, 381.1, 395, 450.1, 452
• Гражданский кодекс РФ (часть вторая), ст. 606, 614, 619, 622
• Арбитражный процессуальный кодекс РФ, ст. 4, 126, 148, 227, 229.2, 229.5
• Налоговый кодекс РФ (часть вторая), пп. 1-3 п. 1 ст. 333.21

Статья носит информационный характер и актуальна на дату обновления. Для решения вашей ситуации обратитесь к юристу.