Досрочное расторжение договора аренды возможно тремя путями. Стороны договариваются сами, одна из них идёт в суд по основаниям из ст. 619 или 620 ГК РФ либо отказывается от договора без суда, если такое право даёт договор или закон. Просто съехать и перестать платить нельзя. Пока договор не прекращён и помещение не возвращено по акту, арендная плата продолжает начисляться (ст. 622 ГК РФ).

Кратко

  • По соглашению сторон аренду можно прекратить в любой момент, форма соглашения должна повторять форму самого договора (п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452 ГК РФ).
  • Арендодатель вправе требовать расторжения в суде, в частности когда плата не поступила в срок более двух раз подряд, но сначала он обязан письменно предупредить арендатора (ст. 619 ГК РФ).
  • Арендатор вправе требовать расторжения в суде, если ему мешают пользоваться помещением или в нём обнаружились скрытые недостатки (ст. 620 ГК РФ).
  • Отказ без суда возможен, когда он предусмотрен договором или законом, и договор прекращается с момента получения уведомления (п. 2 ст. 310, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).
  • Договор без срока любая сторона прекращает, предупредив другую за три месяца, если речь о недвижимости (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Содержание

Способы досрочного расторжения договора аренды

Общее правило простое. Договор исполняют до конца срока, односторонний отказ от обязательства не допускается, кроме случаев, которые названы в законе, а для предпринимателей ещё и в договоре (п. 1, 2 ст. 310 ГК РФ). Поэтому первый шаг при любом досрочном выходе состоит в том, чтобы открыть договор и найти раздел о расторжении. От его текста зависит, какой из путей вам доступен.

СпособКогда применимС какого момента аренда прекращаетсяНорма
Соглашение сторонВсегда, если обе стороны согласныС момента заключения соглашения или с даты, которая в нём названап. 1 ст. 450, п. 3 ст. 453 ГК РФ
Отказ от договора без судаПраво на отказ записано в договоре или в законеС момента, когда другая сторона получила уведомление, если договор не называет иной моментп. 2 ст. 310, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ
Отказ от бессрочного договораСрок аренды в договоре не определён либо договор возобновился на неопределённый срокЧерез три месяца после предупреждения для недвижимости, если иной срок не установлен законом или договоромп. 2 ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК РФ
Суд по иску арендодателяАрендатор допустил нарушения из ст. 619 ГК РФ или из договораС вступления решения в силу, если суд не указал другую датуст. 619, п. 3 ст. 453 ГК РФ
Суд по иску арендатораЕсть основания из ст. 620 ГК РФ или из договораС вступления решения в силу, если суд не указал другую датуст. 620, п. 3 ст. 453 ГК РФ

Самый дешёвый и быстрый путь это расторжение аренды по соглашению сторон. В нём фиксируют дату прекращения, срок возврата помещения, судьбу обеспечительного платежа и взаимные расчёты. Его форма должна повторять форму договора, поэтому письменный договор расторгают письменным документом за подписями обеих сторон (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Арендодатель после подписания может сразу искать нового арендатора, арендатор получает определённость по деньгам, поэтому договориться часто удаётся даже при конфликте.

Расторжение по требованию арендодателя

Статья 619 ГК РФ разрешает арендодателю требовать досрочного расторжения через суд в четырёх случаях. Арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  2. существенно ухудшает имущество;
  3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  4. не делает капитальный ремонт в срок, когда это его обязанность по закону или договору.

Договор может добавить другие основания (ч. 2 ст. 619 ГК РФ). Например, просрочку одного платежа свыше определённого числа дней, субаренду без согласия, отсутствие страховки. Для арендатора каждое такое условие означает лишний риск потерять помещение, в которое вложены деньги на ремонт.

Сразу подать иск арендодатель не может. Сначала он письменно предупреждает арендатора и требует исполнить обязательство в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ). Если нарушение не устранено, арендодатель предлагает расторгнуть договор и ждёт ответа в срок из предложения, закона или договора, а если такого срока нет, тридцать дней (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Оба шага можно объединить в одном письме, главное, чтобы из него было ясно, что и в какой срок нужно исправить и что последует при отказе.

Есть у собственника и инструмент помягче. Когда арендатор существенно нарушает сроки платежей, с него можно потребовать внести плату досрочно, но не более чем за два срока подряд, если договор не говорит иное (п. 5 ст. 614 ГК РФ). Как взыскать сам долг, мы рассказали в статье о взыскании долга по аренде.

Расторжение по требованию арендатора

Арендатору закон даёт свои четыре основания для суда (ст. 620 ГК РФ):

  • арендодатель не предоставляет имущество в пользование либо создаёт препятствия пользованию им по условиям договора или по назначению;
  • у имущества есть препятствующие пользованию недостатки, которые арендодатель не оговорил при заключении договора, о которых арендатор заранее не знал и которые он не должен был обнаружить при осмотре;
  • арендодатель не делает капитальный ремонт, который лежит на нём, в договорный срок, а при его отсутствии в разумный;
  • имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось в состоянии, не пригодном для использования.

Типичные примеры из жизни такие. Арендодатель отключил электричество из-за спора о счётчиках, в помещении нельзя получить согласование для заявленного в договоре вида деятельности, кровля течёт, а ремонтировать её собственник отказывается. Каждое обстоятельство нужно подтвердить актами, письмами, фотографиями с датой, заключением специалиста.

До суда арендатор тоже направляет предложение расторгнуть договор и ждёт ответа (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Параллельно можно использовать права из ст. 612 ГК РФ. При недостатках помещения арендатор вправе потребовать их устранения, соразмерного уменьшения арендной платы или возмещения своих расходов на устранение. Если условия пользования существенно ухудшились по причинам, за которые арендатор не отвечает, он может требовать уменьшения платы и по п. 4 ст. 614 ГК РФ.

Падение выручки, закрытие соседнего якорного магазина или решение свернуть бизнес основаниями из ст. 620 ГК РФ не считаются. На такой случай нужен либо пункт об отказе в договоре, либо переговоры с собственником.

Односторонний отказ от договора аренды без суда

Право выйти из договора уведомлением закон по умолчанию даёт только при бессрочной аренде. Каждая сторона может отказаться от такого договора в любое время, предупредив другую за три месяца, если помещение относится к недвижимости. Закон или договор могут установить другой срок предупреждения (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Бессрочным становится и договор, срок которого истёк, если арендатор продолжает пользоваться помещением, а арендодатель не возражает (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

В срочном договоре право на отказ возникает только из текста. Стороны-предприниматели могут записать его для одной или для обеих сторон, с причинами или без них (п. 2 ст. 310 ГК РФ). Проверьте в своём договоре четыре вещи.

  1. Кто вправе отказаться. Нередко право есть только у арендодателя.
  2. За сколько дней нужно предупредить. Срок считают с момента, когда уведомление доставлено.
  3. Нужно ли платить за выход. Закон разрешает обусловить отказ выплатой определённой суммы другой стороне (п. 3 ст. 310 ГК РФ). Обязанность её уплатить возникает в результате самого отказа, так разъяснил Пленум Верховного Суда в п. 16 постановления № 54, принятого 22 ноября 2016 года.
  4. Каким способом направлять уведомление. Адрес и форма из договора обязательны, иначе начнётся спор о том, получено ли оно.

По ст. 450.1 ГК РФ аренда прекращается в тот момент, когда уведомление дошло до адресата. Закон или сам договор могут назвать и другую дату (п. 1 этой статьи). Уведомление, на которое у стороны не было права или которое отправлено не так, как условились стороны, аренду не прекращает. Верховный Суд указал, что такой отказ не даёт того результата, на который рассчитан (п. 12 того же постановления № 54). Арендатор, который в такой ситуации освободил помещение, останется должен арендную плату.

Есть и ограничения для самого отказа. Пункт 4 той же статьи требует от отказывающейся стороны добросовестности и разумности. Пункт 5 закрывает эту возможность тому, кто при наличии основания подтвердил действие договора, например принял очередной платёж без оговорок. Сослаться на прежнюю причину позже не выйдет. Общие правила выхода из сделки мы разобрали в статье об одностороннем отказе от договора.

Обеспечительный платёж при расторжении

Обеспечительный платёж арендатор вносит в начале аренды как гарантию своих денежных обязательств. По п. 1 ст. 381.1 ГК РФ эту сумму засчитывают в счёт долга, когда наступают обстоятельства, названные в договоре. Обычно это долг по аренде, неустойка или ущерб помещению.

Если такие обстоятельства не наступили или обеспеченное обязательство прекратилось, платёж подлежит возврату, когда иное не предусмотрено соглашением сторон (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ). Оговорка «если иное не предусмотрено» здесь решает всё. В договорах встречаются три варианта:

  • платёж засчитывается за последний месяц аренды;
  • платёж возвращается в определённый срок после подписания акта возврата за вычетом долгов;
  • платёж остаётся у арендодателя, если арендатор расторгает договор досрочно.

Третий вариант по существу работает как плата за отказ от договора или как штраф. Если он записан в договоре, вернуть деньги будет трудно. Проценты на сумму обеспечительного платежа за время, пока он лежал у арендодателя, не начисляются, если договор не устанавливает другое правило (п. 4 ст. 381.1 ГК РФ).

Пример (условные цифры). Арендная плата составляет 200 000 ₽ в месяц, обеспечительный платёж равен 400 000 ₽. Договор разрешает арендатору отказаться от аренды с предупреждением за два месяца, а платёж обещает вернуть в течение десяти рабочих дней после акта возврата за вычетом задолженности. Арендатор уведомил об отказе 1 марта, платил аренду за март и апрель, 30 апреля вернул помещение по акту без замечаний. Долга нет, и арендодатель должен вернуть 400 000 ₽. Если бы арендатор съехал 1 марта без уведомления, плата продолжала бы начисляться, и платёж ушёл бы в зачёт.

Возврат помещения арендодателю и расчёты

Прекращение договора на бумаге ещё не заканчивает отношения. Арендатор обязан вернуть помещение в том состоянии, в котором получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ч. 1 ст. 622 ГК РФ). Пока помещение не возвращено, арендодатель вправе требовать арендную плату за всё время просрочки, а если она не покрывает его убытки, то и их возмещения (ч. 2 ст. 622 ГК РФ).

Возврат оформляют актом. Для зданий и сооружений это прямо следует из ст. 655 ГК РФ, для помещений акт составляют по тем же соображениям. Порядок действий такой:

  1. Письменно предложите арендодателю дату и время приёмки.
  2. Освободите помещение, демонтируйте вывески и оборудование, приведите отделку в состояние, которое требует договор.
  3. Снимите показания счётчиков, сделайте фото и видео каждого помещения.
  4. Подпишите акт возврата с описанием состояния и передайте ключи.
  5. Сверьте расчёты и подпишите акт сверки, включая судьбу обеспечительного платежа.

Если арендодатель не приходит на приёмку, чтобы продолжать начислять плату, не оставляйте это без следа. Направьте повторное приглашение, составьте односторонний акт с участием незаинтересованных лиц, приложите фото и отправьте акт и ключи арендодателю ценным письмом с описью. Уклонение стороны от подписания документа о передаче здания закон расценивает как отказ принять имущество (п. 1, 2 ст. 655 ГК РФ).

Отдельный вопрос касается ремонта. Отделимые улучшения остаются собственностью арендатора, их можно забрать. Стоимость неотделимых улучшений арендодатель возмещает, только если они сделаны с его согласия и договор не говорит иное (п. 1-3 ст. 623 ГК РФ).

Если договор был зарегистрирован в Росреестре, после расторжения нужно погасить запись об аренде. Договор аренды здания или сооружения на срок не менее года подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ), и запись о нём сама не исчезнет. На что обратить внимание ещё при заключении договора, читайте в статье о договоре аренды нежилого помещения.

Когда нужен юрист

Обратитесь к юристу до того, как отправите уведомление или освободите помещение. Ошибка в основании или в порядке отказа стоит дорого, потому что договор продолжит действовать, а плата начисляться. Юрист прочитает договор, выберет способ выхода, подготовит предупреждение, соглашение о расторжении или иск и поможет вернуть обеспечительный платёж.

Мы сопровождаем арендаторов и собственников в спорах об аренде дистанционно. Подробнее о договорной работе → Первичная оценка ситуации - бесплатно. Если нужен подробный разбор с документами, запишитесь на онлайн-консультацию с партнёром.

Частые вопросы

Может ли арендатор расторгнуть договор аренды досрочно без согласия арендодателя
Без суда только если право на отказ записано в договоре или договор заключён на неопределённый срок (п. 2 ст. 310, п. 2 ст. 610 ГК РФ). В остальных случаях нужны основания из ст. 620 ГК РФ и решение суда.

За сколько предупреждать о расторжении бессрочного договора аренды помещения
За три месяца, если закон или договор не устанавливают другой срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Может ли арендодатель выселить арендатора за одну просрочку платежа
По закону основанием служит невнесение платы более двух раз подряд, и требовать расторжения нужно через суд после письменного предупреждения (ст. 619 ГК РФ). Договор может установить более строгие условия.

Вернут ли обеспечительный платёж при досрочном расторжении
Зависит от договора. По общему правилу платёж возвращают, если обстоятельства для его зачёта не наступили, но стороны вправе договориться об ином (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ).

Нужно ли платить аренду после расторжения, если помещение не возвращено
Да. Арендодатель вправе требовать арендную плату за всё время просрочки возврата (ч. 2 ст. 622 ГК РФ).

С какого момента договор аренды считается расторгнутым при отказе
Когда другая сторона получила уведомление об отказе. Закон или договор могут установить и другую дату, это следует из ст. 450.1 ГК РФ.

Правовая база

Статья носит информационный характер и актуальна на дату обновления. Для решения вашей ситуации обратитесь к юристу.