Продажа квартиры с долей ребёнка, разрешение опеки

Продажа квартиры с долей ребёнка возможна, но только после предварительного разрешения органа опеки и попечительства и только через нотариуса. Опека проверяет одно обстоятельство, не станет ли у ребёнка меньше имущества после сделки. Если взамен он получает равноценную или большую долю в другом жилье, разрешение обычно дают. Без разрешения договор не удостоверит нотариус, а уже заключённую сделку опека вправе оспорить в суде.

Кратко

• Родители распоряжаются имуществом ребёнка по тем же правилам, что и опекуны, поэтому на продажу его доли нужно предварительное разрешение опеки (п. 3 ст. 60 СК РФ, п. 2 ст. 37 ГК РФ).
• Опека обязана выдать разрешение или мотивированный отказ в письменной форме не позднее чем через 15 дней после подачи заявления (ч. 3 ст. 21 Закона № 48-ФЗ).
• Договор об отчуждении недвижимости, которая принадлежит несовершеннолетнему, удостоверяет нотариус (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ).
• За ребёнка до 14 лет договор подписывают родители, с 14 до 18 лет он подписывает сам с их письменного согласия (п. 1 ст. 28, п. 1 ст. 26 ГК РФ).
• Отказ опеки можно оспорить в суде (ч. 3 ст. 21 Закона № 48-ФЗ).
• Если ребёнок в квартире только зарегистрирован и доли у него нет, разрешение опеки по общему правилу не требуется (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Содержание

• Продажа квартиры с долей ребёнка и разрешение опеки
• Что проверяет опека и какие условия ставит
• Как получить предварительное разрешение опеки
• Нотариальная сделка и подписание договора
• Квартира с материнским капиталом и ипотекой
• Отказ опеки и продажа без разрешения
• Когда нужен юрист
• Частые вопросы

Продажа квартиры с долей ребёнка и разрешение опеки

Ребёнок владеет имуществом, которое ему подарили, которое он унаследовал или которое купили на его имя. Родители не становятся собственниками этого имущества, а ребёнок не получает прав на имущество родителей (п. 3, 4 ст. 60 СК РФ). Родители лишь управляют долей сына или дочери как законные представители. Закон распространяет на них правила, написанные для опекунов (абз. 3 п. 3 ст. 60 СК РФ, абз. 2 п. 1 ст. 28 ГК РФ).

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства отчуждать имущество подопечного, обменивать его, дарить, сдавать внаём, отдавать в залог, делить или выделять из него доли (п. 2 ст. 37 ГК РФ). То же относится к родителям. Продать, обменять или заложить долю ребёнка они могут только после того, как опека письменно это разрешит.

Разрешение должно быть именно предварительным. Сначала вы получаете документ, потом подписываете договор. Одобрить сделку задним числом опека не обязана.

Что проверяет опека и какие условия ставит

Закон запрещает сделки, которые уменьшают имущество ребёнка. Отсюда главный вопрос, на который отвечает опека. Она сравнивает, чем ребёнок владел до продажи и что получит после неё.

Закон об опеке и попечительстве (Федеральный закон от 24.04.2008 № 48-ФЗ) перечисляет случаи, когда недвижимость подопечного можно отчуждать. Среди них обмен к выгоде подопечного, перемена места жительства и исключительные случаи вроде оплаты дорогостоящего лечения (ч. 1 ст. 20 Закона № 48-ФЗ). Для семьи, которая меняет квартиру на большую или переезжает в другой город, обычно подходит основание о перемене места жительства.

Типичные условия разрешения

Конкретные требования зависят от региона и от вашей ситуации. На практике встречаются такие варианты:

• одновременно с продажей родители покупают другое жильё и оформляют на ребёнка долю, которая по площади и стоимости не меньше прежней;
• ребёнку заранее дарят долю в другой квартире, которая уже принадлежит родителям или родственникам;
• деньги за долю ребёнка зачисляют на счёт, открытый на его имя, и снять их без нового разрешения опеки нельзя;
• новое жильё покупают в строящемся доме, и тогда опека чаще просит дополнительное обеспечение, потому что до сдачи дома ребёнок остаётся без недвижимости.

Опека смотрит и на качество замены. Доля в доме без удобств в отдалённом посёлке вместо доли в городской квартире вызовет вопросы, даже если метров стало больше.

Пример (условные цифры). Семья продаёт двухкомнатную квартиру площадью 50 кв. м, в которой сыну принадлежит 1/4, то есть 12,5 кв. м. Взамен покупают трёхкомнатную квартиру площадью 75 кв. м. Чтобы положение ребёнка не ухудшилось, ему нужно выделить не меньше 1/6 новой квартиры, это те же 12,5 кв. м. Если родители оформят на сына 1/4, он получит 18,75 кв. м, и у опеки не останется возражений по площади.

Как получить предварительное разрешение опеки

Заявление подают в орган опеки и попечительства по месту жительства ребёнка. Во многих регионах его принимают через МФЦ или портал госуслуг. Точный перечень документов установлен региональным регламентом, поэтому заранее уточните его в своём отделе опеки.

Обычно просят такие документы:

• заявления обоих родителей, а если ребёнку исполнилось 14 лет, то и его собственное заявление;
• паспорта родителей, свидетельство о рождении и паспорт ребёнка с 14 лет;
• выписки из ЕГРН на продаваемую квартиру и на жильё, которое покупают взамен;
• предварительные договоры или проекты договоров купли-продажи;
• отчёты об оценке или иные сведения о стоимости обоих объектов.

Родители имеют равные права и обязанности по отношению к ребёнку, поэтому опека, как правило, ждёт согласия обоих, даже если они в разводе. Если второй родитель умер, лишён родительских прав или признан безвестно отсутствующим, приложите подтверждающий документ.

Ответ опека обязана дать письменно не позднее чем через 15 дней с даты подачи заявления. Это либо разрешение, либо мотивированный отказ (ч. 3 ст. 21 Закона № 48-ФЗ). В разрешении указывают конкретную сделку, объект и условия. Внимательно прочитайте их до подписания договора. Если в документе написано, что ребёнку выделяют 1/4 в квартире по определённому адресу, а вы купите другую квартиру, разрешение не подойдёт.

Нотариальная сделка и подписание договора

Договор об отчуждении недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, подлежит нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ, который регулирует регистрацию недвижимости). Правило работает независимо от размера доли и от того, продают ли квартиру целиком. Договор в простой письменной форме Росреестр не зарегистрирует.

Нотариус проверяет разрешение опеки, полномочия родителей и соответствие договора условиям разрешения. Подписывают договор так:

• за ребёнка младше 14 лет подписывают родители (п. 1 ст. 28 ГК РФ);
• подросток от 14 до 18 лет подписывает договор сам, а родители дают письменное согласие (п. 1 ст. 26 ГК РФ).

Родители, их супруги и близкие родственники не вправе сами покупать долю у ребёнка. Закон разрешает им только дарить ребёнку имущество или передавать его в безвозмездное пользование (п. 3 ст. 37 ГК РФ). Поэтому схема «бабушка выкупает долю внука» не пройдёт.

После удостоверения нотариус, как правило, сам подаёт документы на регистрацию в электронном виде. Как устроены расчёты и как не отдать деньги раньше времени, мы рассказали в статье про безопасные расчёты при покупке квартиры.

Квартира с материнским капиталом и ипотекой

Когда в оплату жилья пошёл материнский капитал, закон требует сделать собственниками обоих супругов и каждого ребёнка. Размер долей семья определяет соглашением (Закон № 256-ФЗ, ч. 4 ст. 10). Пока доли не выделены, продавать такую квартиру рискованно. Сделку смогут оспорить прокурор, опека или сами дети, когда вырастут.

Порядок действий в этом случае такой. Сначала родители погашают ипотеку и снимают залог, затем выделяют детям доли, после этого получают разрешение опеки и продают квартиру через нотариуса. Продать квартиру с долей ребёнка, пока она в залоге у банка, сложнее. Потребуются и согласие банка, и разрешение опеки, а условия обоих должны совпасть.

Подробно о том, как считают доли и что происходит с такой квартирой при расставании родителей, читайте в статье материнский капитал при разводе.

Налог с продажи доли ребёнка

Доход от продажи доли получает сам ребёнок, и налоговые правила для него те же, что для взрослого собственника. Если минимальный срок владения не прошёл и освобождение для семей с детьми не применяется, декларацию за ребёнка подаёт родитель. Условия освобождения мы разобрали в материале налог при продаже квартиры.

Отказ опеки и продажа без разрешения

Отказ должен быть мотивированным. Опека обязана объяснить, чем именно сделка ухудшает положение ребёнка (ч. 3 ст. 21 Закона № 48-ФЗ). Чаще всего причина устранима. Вы увеличиваете долю ребёнка в новом жилье, меняете объект или добавляете условие о счёте на его имя и подаёте заявление снова.

Если вы считаете отказ необоснованным, его можно оспорить в суде. Такое право есть у родителей, у иных заинтересованных лиц и у прокурора. В суде придётся доказать, что после сделки имущество ребёнка не уменьшается, а условия жизни не становятся хуже. Пригодятся отчёты об оценке, выписки из ЕГРН, технические документы на оба объекта.

Продавать долю ребёнка без разрешения опасно для всех участников. Нотариус такой договор не удостоверит. Если сделку всё же удалось провести, опека, обнаружив договор без предварительного разрешения, обязана обратиться в суд с требованием о его расторжении. Исключение закон делает для договоров, заключённых к выгоде подопечного (ч. 4 ст. 21 Закона № 48-ФЗ). При расторжении имущество возвращают ребёнку, а убытки сторон возмещают законные представители.

Покупателю тоже стоит проверить документы до внесения аванса. Попросите у продавцов оригинал разрешения и сверьте адрес, размер доли и условия. Что ещё изучить до сделки, перечислено в статье о том, что проверить перед покупкой квартиры.

Когда нужен юрист

Простую сделку, когда семья продаёт одну квартиру и сразу покупает большую, родители часто проводят сами с помощью нотариуса. Юрист нужен, если опека отказала или тянет с ответом, второй родитель не даёт согласия, квартира в ипотеке или куплена с материнским капиталом без выделения долей, а также если новая квартира находится в строящемся доме. Юрист подготовит заявление, подберёт схему, при которой доля ребёнка не уменьшается, и при отказе составит заявление в суд.

Мы сопровождаем сделки с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние собственники. Подробнее о сопровождении сделок с недвижимостью → Первичная оценка ситуации - бесплатно. Если нужен подробный разбор с документами, запишитесь на онлайн-консультацию с партнёром.

Частые вопросы

Можно ли продать квартиру, если в ней есть доля несовершеннолетнего ребёнка?
Да, если орган опеки и попечительства заранее выдаст письменное разрешение, а договор удостоверит нотариус. Опека разрешает сделку, когда имущество ребёнка после неё не уменьшается.

Сколько времени опека рассматривает заявление на продажу доли ребёнка?
Разрешение или мотивированный отказ опека обязана выдать письменно не позднее чем через 15 дней с даты подачи заявления (ч. 3 ст. 21 Закона № 48-ФЗ).

Нужно ли согласие опеки, если ребёнок только прописан в квартире?
По общему правилу нет. Согласие требуется, если в квартире живёт ребёнок, который находится под опекой или остался без попечения родителей, и сделка затрагивает его права (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Можно ли вместо доли в новой квартире положить деньги на счёт ребёнка?
Закон прямо этого не запрещает, но решение принимает опека. Такой вариант согласуют реже, обычно когда у ребёнка уже есть другое жильё в собственности.

Что будет, если продать долю ребёнка без разрешения опеки?
Нотариус такой договор не удостоверит. Если сделка состоялась, опека обязана требовать её расторжения в суде, кроме случая, когда договор заключён к выгоде ребёнка (ч. 4 ст. 21 Закона № 48-ФЗ).

Должен ли ребёнок с 14 лет сам подписывать договор?
Да. Несовершеннолетний от 14 до 18 лет подписывает договор сам с письменного согласия родителей (п. 1 ст. 26 ГК РФ). Разрешение опеки при этом всё равно нужно.

Правовая база

• Гражданский кодекс РФ, ст. 26, 28, 37, 173.1, 292
• Семейный кодекс РФ, ст. 60, 64
• Федеральный закон от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», ст. 20, 21
• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 42, 54
• Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ст. 10

Статья носит информационный характер и актуальна на дату обновления. Для решения вашей ситуации обратитесь к юристу.