Налог при дарении квартиры, кто и сколько платит

Налог при дарении квартиры платит тот, кто получил подарок, и только если даритель не входит в его семью и не приходится ему близким родственником. Супруги, родители и дети, бабушки, дедушки и внуки, братья и сёстры от налога освобождены. Остальные одаряемые платят НДФЛ с кадастровой стоимости квартиры по ставке 13%, а с суммы свыше 2,4 млн ₽ по ставке 15%. Даритель налог не платит никогда, потому что дохода не получает.

Кратко

• Подаренная недвижимость облагается НДФЛ, кроме подарков внутри семьи и между близкими родственниками (ст. 217 НК РФ, п. 18.1).
• Доход одаряемого равен кадастровой стоимости квартиры на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права (ст. 214.10 НК РФ, п. 6).
• Ставка для налогового резидента составляет 13% с дохода до 2,4 млн ₽ и 15% с превышения, для нерезидента 30% (ст. 224 НК РФ, п. 1.1 и 3).
• Срок для декларации истекает 30 апреля следующего года, для уплаты 15 июля (ст. 228 и 229 НК РФ).
• Дарение недвижимости между гражданами оформляют у нотариуса (ст. 574 ГК РФ, п. 3).
• При продаже подаренной квартиры минимальный срок владения составляет 3 года, если её подарил член семьи или близкий родственник, и 5 лет в остальных случаях (ст. 217.1 НК РФ, п. 3 и 4).

Содержание

• Кто платит налог при дарении квартиры
• Сколько платить, ставки и расчёт налога
• Декларация и сроки уплаты
• Продажа подаренной квартиры и налог с неё
• Другие расходы и частые ошибки при дарении
• Когда нужен юрист
• Частые вопросы

Кто платит налог при дарении квартиры

В дарении участвуют двое, и налоговые последствия у них разные.

Даритель отдаёт квартиру безвозмездно. Дохода у него нет, поэтому нет ни налога, ни декларации. Не важно, сколько лет он владел квартирой и кому её подарил.

Одаряемый получает доход в натуральной форме. По общему правилу подарки от физических лиц налогом не облагаются, но для недвижимости, транспорта, ценных бумаг и долей закон делает исключение. Такие подарки облагаются НДФЛ (абз. 1 п. 18.1 ст. 217 НК РФ). От налога освобождён только тот, кто получил подарок от члена семьи или близкого родственника.

Перечень в Налоговом кодексе закрытый. В него входят супруги, родители и дети, усыновители и усыновлённые, дедушка и бабушка с внуками, а также братья и сёстры, включая неполнородных (ст. 217 НК РФ, абз. 2 п. 18.1). Родство подтверждают свидетельствами о рождении и о браке. Налоговая может запросить их, поэтому храните копии вместе с договором.

Статус супругов имеет значение на дату дарения. Если брак уже расторгнут, бывший супруг для целей налога считается посторонним. Пары, которые живут без регистрации брака, тоже платят налог.

Сколько платить, ставки и расчёт налога

Налог считают не от цены в договоре, ведь её в дарении нет, и не от рыночной оценки. Доход одаряемого принимают равным кадастровой стоимости объекта, внесённой в ЕГРН и применяемой с 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности. Если подарена доля, берут соответствующую долю кадастровой стоимости (п. 6 ст. 214.10 НК РФ).

Ставка зависит от статуса и суммы:

• налоговый резидент платит 13% с дохода до 2,4 млн ₽ включительно;
• если доход больше 2,4 млн ₽, налог равен 312 000 ₽ плюс 15% с суммы превышения (ст. 224 НК РФ, п. 1.1);
• нерезидент, то есть человек, который провёл в России меньше 183 дней за год, платит 30% со всей суммы (ст. 224 НК РФ, п. 3).

Порог 2,4 млн ₽ применяют к общей сумме доходов этой группы за год. В неё входят доходы от продажи имущества и стоимость имущества, полученного в дар. Если в том же году вы ещё и продали машину или участок с прибылью, суммы сложат.

Пример 1 (условные цифры). Тётя подарила племяннице квартиру с кадастровой стоимостью 2 000 000 ₽. Налог составит 2 000 000 × 13% = 260 000 ₽.

Пример 2 (условные цифры). Друг семьи подарил квартиру с кадастровой стоимостью 6 000 000 ₽. С первых 2 400 000 ₽ налог равен 312 000 ₽. С оставшихся 3 600 000 ₽ налог равен 540 000 ₽. Всего одаряемый заплатит 852 000 ₽.

Пример 3 (условные цифры). Дядя подарил племяннику 1/2 той же квартиры. Доход равен 3 000 000 ₽, налог 312 000 + 600 000 × 15% = 402 000 ₽.

Можно ли уменьшить налог

Расходов у одаряемого нет, поэтому вычесть из дохода нечего. Есть одно исключение, о котором часто не знают. Если в том же году у вас остались неиспользованные стандартные или социальные вычеты либо имущественный вычет на покупку жилья и проценты по ипотеке, их остаток можно учесть при расчёте налога с подаренного имущества (п. 6 ст. 210 НК РФ). На следующий год такой остаток по общему правилу не переносится. О самом вычете мы писали в материале про вычет при покупке жилья.

Если кадастровая стоимость заметно выше рыночной, её оспаривают в комиссии при Росреестре или в суде. Делать это лучше до регистрации дарения, потому что для налога берут стоимость на 1 января года сделки.

Декларация и сроки уплаты

Одаряемый, который не освобождён от налога, сам считает его и сдаёт в инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ (ст. 228 НК РФ, пп. 7 п. 1). Сроки такие:

• декларацию нужно сдать до 30 апреля включительно в году, который идёт за годом регистрации перехода права (ст. 229 НК РФ, п. 1);
• налог перечисляют до 15 июля включительно в том же году (ст. 228 НК РФ, п. 4).

Удобнее всего заполнить декларацию в личном кабинете налогоплательщика. К ней прикладывают договор дарения и выписку из ЕГРН. Если получили квартиру в ноябре 2026 года, декларацию нужно сдать до 30 апреля 2027 года, а деньги внести до 15 июля 2027 года.

Близким родственникам и членам семьи декларация не нужна. Обязанность её подавать закон связывает только с подарками, которые облагаются налогом.

Если декларацию не подать

Сведения о регистрации права налоговая получает от Росреестра, поэтому о подарке она узнает. Если одаряемый не сдал декларацию в срок, инспекция проводит камеральную проверку по имеющимся у неё документам и сама исчисляет налог от кадастровой стоимости (абз. 4 п. 6 ст. 214.10 НК РФ). К налогу добавятся пени и штрафы за непредставление декларации и за неуплату (ст. 119, 122 НК РФ). Если пришло письмо с просьбой дать пояснения, не игнорируйте его. Как отвечать, рассказано в статье про требование из налоговой.

Продажа подаренной квартиры и налог с неё

Вторая часть налоговой истории начинается, когда одаряемый решает продать квартиру. Здесь важны срок владения и расходы.

Минимальный срок владения

Доход от продажи не облагается налогом, если квартира была в собственности не меньше минимального срока (ст. 217.1 НК РФ, п. 2). Для подаренного жилья срок зависит от дарителя:

• 3 года, если квартиру подарил член семьи или близкий родственник;
• 3 года, если на дату регистрации перехода права к покупателю у продавца нет другого жилья, то есть продаётся единственное;
• 5 лет во всех остальных случаях.

Эти правила записаны в п. 3 и 4 той же статьи. Срок считают с даты регистрации права одаряемого. Время, когда квартирой владел даритель, в него не входит.

Что вычесть, если продаёте раньше срока

При продаже раньше срока налог платят с разницы между доходом и вычетом. Варианты такие:

• имущественный вычет, для жилья он составляет до 1 000 000 ₽;
• сумма, с которой вы уплатили налог при получении подарка, если платили его;
• документально подтверждённые расходы дарителя на покупку этой квартиры, если налог при дарении не взимался и даритель сам не учитывал эти расходы.

Вычеты и порядок учёта расходов закреплены в п. 2 ст. 220 НК РФ.

Последний пункт выручает семьи. Отец купил квартиру за 5 000 000 ₽ и подарил дочери, а она через год продаёт её за 5 500 000 ₽. Дочь вправе уменьшить доход на отцовские 5 000 000 ₽, если сохранились договор и платёжные документы.

Пример (условные цифры). Племянница получила от тёти квартиру с кадастровой стоимостью 6 000 000 ₽ и заплатила налог с этой суммы. Через два года она продаёт квартиру за 7 000 000 ₽. Доход уменьшают на 6 000 000 ₽, налог начисляют на 1 000 000 ₽, это 130 000 ₽.

Помните и о нижней границе. Если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости, для налога возьмут именно эту расчётную величину (ст. 214.10 НК РФ, п. 2). Все правила продажи собраны в статье налог при продаже квартиры.

Другие расходы и частые ошибки при дарении

Кроме НДФЛ, у сторон есть обязательные расходы на саму сделку. Договор дарения недвижимости между гражданами заключают только у нотариуса, этого требует п. 3 ст. 574 ГК РФ, поэтому придётся оплатить нотариальный тариф. За регистрацию перехода права взимают государственную пошлину. С года, следующего за регистрацией, новый собственник платит налог на имущество по уведомлению, срок истекает 1 декабря (ст. 409 НК РФ).

Ошибки, которые обходятся дорого:

• Дарение вместо продажи. Стороны оформляют дарственную, а деньги передают «в конверте». Такая сделка притворна, одаряемый получает налог с кадастровой стоимости, а покупатель теряет доказательства оплаты.
• Дарение не тому родственнику. Тётя дарит квартиру племяннику напрямую, и он платит сотни тысяч. Если бы она подарила квартиру своей сестре, матери племянника, а та затем сыну, обе сделки не облагались бы налогом. Такая цепочка требует двух нотариальных договоров и времени, и каждая сделка должна быть реальной.
• Продажа сразу после дарения. Одаряемый не учитывает срок владения и получает второй налог.
• Нерезидент среди сторон. Одаряемый живёт за границей и не знает о ставке 30%.

Как составить сам договор и когда дарение можно отменить, описано в статье договор дарения квартиры. Если выбираете между дарением и завещанием, сравните их в материале завещание или дарственная.

Когда нужен юрист

Дарение между близкими родственниками обычно проходит без налоговых вопросов, и здесь достаточно нотариуса. Юрист нужен, если стороны не входят в перечень освобождённых, одаряемый живёт за границей, квартиру планируют скоро продать, кадастровая стоимость завышена или налоговая уже прислала требование. Юрист посчитает налог по нескольким вариантам сделки, проверит, какой срок владения применяется, и подготовит пояснения для инспекции.

Мы сопровождаем дарение и продажу недвижимости и помогаем в спорах с налоговой по таким сделкам. Подробнее о сопровождении сделок с недвижимостью → Первичная оценка ситуации - бесплатно. Если нужен подробный разбор с документами, запишитесь на онлайн-консультацию с партнёром.

Частые вопросы

Нужно ли платить налог с дарственной на квартиру от матери?
Нет. Родители и дети относятся к близким родственникам, и подарок между ними от НДФЛ освобождён. Декларацию подавать не нужно.

Платит ли налог даритель квартиры?
Нет. Даритель не получает дохода, поэтому у него нет ни налога, ни обязанности подавать декларацию.

От какой суммы считают налог при дарении квартиры?
От кадастровой стоимости квартиры на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права. При дарении доли берут соответствующую долю этой стоимости.

Какой налог заплатит племянник, если тётя подарит ему квартиру?
Племянник не входит в перечень близких родственников, поэтому платит налог. Ставка равна 13%, а с части дохода свыше 2,4 млн ₽ она вырастает до 15%. Нерезидент платит 30%.

Когда подавать декларацию при получении квартиры в дар?
Крайний срок приходится на 30 апреля года, который идёт за годом регистрации перехода права. Деньги нужно внести до 15 июля включительно.

Через сколько лет можно продать подаренную квартиру без налога?
Через 3 года, если её подарил член семьи или близкий родственник либо если это единственное жильё. В остальных случаях через 5 лет.

Правовая база

• Налоговый кодекс РФ, ст. 210, 214.10, 217 (п. 18.1), 217.1, 220, 224, 228, 229, 409
• Налоговый кодекс РФ, часть первая, ст. 88, 119, 122
• Гражданский кодекс РФ, ст. 572, 574

Статья носит информационный характер и актуальна на дату обновления. Для решения вашей ситуации обратитесь к юристу.