Покупка квартиры у наследников законна, если продавец получил свидетельство о праве на наследство и зарегистрировал право в ЕГРН. Главный риск в другом наследнике, о котором вы не знаете. Он может восстановить срок или доказать, что принял наследство фактически, и заявить права на долю (ст. 1153, 1155 ГК РФ). Снизить этот риск можно проверкой наследственного дела, круга наследников и условий договора.

Кратко

  • Наследство считается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, но продать квартиру он может после регистрации права в ЕГРН (п. 4 ст. 1152, п. 2 ст. 223 ГК РФ).
  • Свидетельство о праве на наследство нотариус по общему правилу выдаёт, когда с открытия наследства прошло шесть месяцев (п. 1 ст. 1163 ГК РФ).
  • Наследник, пропустивший срок, вправе восстановить его в суде в течение шести месяцев после того, как причины пропуска отпали (п. 1 ст. 1155 ГК РФ).
  • Если квартиру уже нельзя вернуть в натуре, восстановивший срок наследник получает денежную компенсацию своей доли (п. 42 постановления Пленума ВС РФ № 9).
  • Срок три года в наследственной квартире касается налога продавца, а не безопасности сделки (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
  • Если квартиру истребовали у добросовестного покупателя, он вправе получить компенсацию из казны при условиях ст. 68.1 Закона № 218-ФЗ.

Содержание

Покупка квартиры у наследников и главные риски

Наследственная квартира опаснее купленной по договору по одной причине. Право продавца зависит от того, правильно ли нотариус определил всех наследников. Если кого-то пропустили, свидетельство могут признать недействительным, и спор дойдёт до вашей квартиры. Ниже основные риски покупки квартиры, полученной по наследству, и способы их снизить.

РискОткуда берётсяКак снизить
Наследник пропустил срок и восстановил егоСуд восстанавливает срок, если наследник не знал об открытии наследства или пропустил срок по иной уважительной причине (п. 1 ст. 1155 ГК РФ)Узнать у продавца всех родственников наследодателя, получить письменные заверения
Наследник принял наследство фактическиПроживал в квартире, оплачивал её содержание или иначе вступил во владение в срок принятия (п. 2 ст. 1153 ГК РФ)Проверить, кто был зарегистрирован и жил в квартире на день смерти
Обязательная доляНесовершеннолетние и нетрудоспособные дети, нетрудоспособные супруг, родители и иждивенцы получают долю даже вопреки завещанию (п. 1 ст. 1149 ГК РФ)При наследовании по завещанию выяснить, были ли такие родственники
Среди продавцов есть ребёнокПродать долю подопечного можно только с предварительного разрешения органа опеки (п. 2 ст. 37 ГК РФ)Требовать разрешение органа опеки до подписания договора
Доли проданы по частямСособственники вправе купить долю первыми, при нарушении они в течение трёх месяцев требуют перевести на себя права покупателя (ст. 250 ГК РФ)Покупать квартиру целиком у всех наследников одной сделкой или получить отказы сособственников

Наличие одного из этих факторов ещё не значит, что сделку надо отменять. Но каждый из них стоит проверить до задатка. Общий порядок проверки вторичного жилья мы описали в статье что проверить перед покупкой квартиры.

Когда наследник может продать квартиру

Принятое наследство признаётся принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, даже если право ещё не зарегистрировано (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). Однако продать квартиру без регистрации нельзя. Право собственности на недвижимость возникает у приобретателя с момента регистрации, а для этого продавец сам должен значиться собственником в ЕГРН.

Путь продавца выглядит так:

  1. Наследник подаёт нотариусу заявление о принятии наследства в течение шести месяцев со дня открытия наследства (п. 1 ст. 1153, п. 1 ст. 1154 ГК РФ).
  2. Нотариус выдаёт свидетельство о праве на наследство. Обычно это происходит по истечении шести месяцев. Досрочно свидетельство возможно, когда нотариус точно знает об отсутствии иных наследников (п. 2 ст. 1163 ГК РФ).
  3. Наследник регистрирует право в ЕГРН на основании свидетельства.
  4. Только после этого он может подписать с вами договор купли-продажи.

Шесть месяцев после смерти владельца служат первым фильтром. В это время любой наследник по закону или по завещанию может прийти к нотариусу. Если продавец предлагает подписать договор, предварительный договор или взять аванс до получения свидетельства, вы рискуете деньгами. Состав наследников в этот момент ещё не определён.

Отдельно учтите тех, кто наследует при отказе или непринятии наследства другими. Для них закон даёт дополнительные сроки, шесть или три месяца в зависимости от основания (п. 2, 3 ст. 1154 ГК РФ).

Квартира в наследстве менее 3 лет

Многие покупатели считают, что через три года после наследования квартира становится «чистой». Это не так. Срок три года появился из налогового права. Доход от продажи квартиры, полученной по наследству, освобождён от НДФЛ, если квартира находилась в собственности продавца не менее трёх лет (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Для большинства других квартир минимальный срок составляет пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

Для покупателя квартира в наследстве менее 3 лет означает два практических последствия.

  • Продавец платит налог с дохода и может попросить указать в договоре цену ниже реальной. Если сделку потом признают недействительной, стороны возвращают друг другу полученное (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Доказать, что вы заплатили больше суммы в договоре, будет трудно.
  • Время после наследования само по себе не защищает от спора. Срок исковой давности по спорам наследников составляет три года, но отсчитывают его со дня, когда человек узнал или мог узнать, что его право нарушено (п. 1 ст. 196, п. 1 ст. 200 ГК РФ). Наследник, который долго не знал о смерти родственника, может обратиться в суд и позже.

Есть одно исключение, где три года действительно защищают покупателя. Если жилое помещение истребует государство или муниципалитет, например после признания квартиры выморочной, суд откажет в иске к добросовестному приобретателю, когда со дня регистрации права первого добросовестного приобретателя прошло три года (п. 4 ст. 302 ГК РФ). На иски частных наследников это правило не распространяется.

Указывайте в договоре реальную цену. Она пригодится и при возможном споре, и при заявлении имущественного налогового вычета.

Оспаривание наследства после продажи, чем оно грозит покупателю

Сценарии здесь разные, и последствия для вас тоже. Оспаривание наследства после продажи чаще всего начинается с иска нового наследника к тем, кто уже получил наследство.

Наследник восстановил срок

Суд, восстановив срок, определяет доли всех наследников и признаёт ранее выданные свидетельства недействительными (п. 1 ст. 1155 ГК РФ). Если квартиру уже продали и вернуть её в натуре нельзя, такой наследник вправе требовать лишь денежную компенсацию своей доли (п. 42 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 9 о наследовании). Обычно эти деньги взыскивают с наследников, которые продали квартиру, а не с покупателя. Подробнее о самой процедуре читайте в статье как восстановить пропущенный срок наследства.

Наследник принял наследство вовремя, но его не учли

Эта ситуация опаснее. Человек, который в срок вступил во владение квартирой или иначе принял наследство (п. 2 ст. 1153 ГК РФ), считается собственником своей доли со дня открытия наследства. Если другие наследники продали квартиру без него, он может требовать долю у покупателя. Собственник вправе истребовать имущество даже у добросовестного приобретателя, если оно выбыло из его владения помимо его воли (п. 1 ст. 302 ГК РФ).

Оспаривание завещания

Если продавец получил квартиру по завещанию, другие наследники могут оспорить само завещание. При успехе свидетельство продавца теряет силу, а дальше спор развивается по тем же правилам. Кого закон защищает в первую очередь, мы разобрали в статье об обязательной доле в наследстве.

Что остаётся у покупателя

  • Добросовестность. Если вы не знали и не могли знать о правах другого наследника, это нужно доказывать проверками, перепиской и документами сделки.
  • Требование к продавцу. Если продавец дал в договоре ложные заверения об отсутствии других наследников, он обязан возместить убытки, а вы вправе отказаться от договора (ст. 431.2 ГК РФ).
  • Компенсация из казны. Если у вас истребовали жилое помещение, а решение о взыскании убытков с продавца не исполнено полностью в течение шести месяцев, суд по вашему иску назначает однократную компенсацию. Её размер исходит из реального ущерба или по вашему выбору равен кадастровой стоимости жилья (ч. 1-3 ст. 68.1 Закона № 218-ФЗ).

Проверка наследственной квартиры перед сделкой

Проверка наследственной квартиры начинается с вопроса, как и когда продавец её получил. Попросите показать документы и сверьте их по списку:

  1. Свидетельство о праве на наследство. Посмотрите дату смерти наследодателя, дату выдачи, основание (по закону или по завещанию) и размер доли продавца. Если наследников несколько, у каждого своё свидетельство или доля в общем.
  2. Выписка из ЕГРН. Она покажет зарегистрированных собственников, основание регистрации, аресты и запреты. Как её заказать, мы рассказали в статье как получить выписку из ЕГРН.
  3. Наследственное дело. Сведения о том, кто из нотариусов ведёт дело, есть в открытом реестре наследственных дел Федеральной нотариальной палаты. Попросите продавца получить у нотариуса справку о составе наследников, обратившихся по делу.
  4. Круг родственников. Спросите о детях наследодателя, в том числе от других браков, о супруге и родителях. Отметьте тех, кто мог получить обязательную долю.
  5. Кто жил в квартире. Выписка о зарегистрированных лицах на день смерти покажет, кто мог принять наследство фактически.
  6. Несовершеннолетние продавцы. Нужен оригинал разрешения органа опеки на сделку.
  7. Форма сделки. Если квартира принадлежит нескольким наследникам на праве общей долевой собственности и все продают свои доли по одной сделке, нотариальная форма не обязательна (ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ о регистрации недвижимости). При продаже отдельной доли договор удостоверяет нотариус.

Что записать в договор

Договор с наследниками стоит дополнить условиями, которые дадут вам основания для требований к продавцу:

  • заверения продавца, что других наследников, в том числе принявших наследство фактически, он не знает и споров нет;
  • реальную цену квартиры;
  • обязанность продавца возместить убытки, если квартиру или долю истребуют по причинам, возникшим до сделки;
  • безопасный способ расчётов, при котором деньги переходят продавцу только после регистрации перехода права.

Если наследство открылось недавно, разумно подождать или предложить продавцу растянуть часть оплаты. Покупка квартиры у наследников через несколько лет после наследования спокойнее не из-за налоговых трёх лет. За это время успевают проявиться родственники, которые знали о смерти и хотели заявить права.

Читайте также: оформление квартиры по наследству; налог при продаже унаследованной квартиры.

Когда нужен юрист

Юрист нужен, если наследство открылось меньше года назад, наследование шло по завещанию, среди наследников есть дети или в семье наследодателя были несколько браков. Помощь нужна и тогда, когда продавец не может объяснить, кто ещё жил в квартире на день смерти. Юрист проверит свидетельство, ЕГРН и сведения о наследственном деле, оценит риск появления новых наследников и подготовит условия договора с заверениями продавца.

Мы проверяем квартиры перед покупкой онлайн по всей России. Подробнее о проверке квартиры перед покупкой → Первичная оценка ситуации - бесплатно. Если нужен подробный разбор с документами, запишитесь на онлайн-консультацию с партнёром.

Частые вопросы

Опасно ли покупать квартиру у наследников
Сама по себе такая сделка законна. Риск связан с наследниками, которых не учли при оформлении наследства. Они могут восстановить срок или доказать фактическое принятие наследства (ст. 1153, 1155 ГК РФ).

Можно ли купить квартиру у наследника до получения свидетельства
Нет. Продать квартиру наследник может после получения свидетельства о праве на наследство и регистрации права в ЕГРН. Свидетельство обычно выдают через полгода после смерти наследодателя (ст. 1163 ГК РФ).

Через сколько лет можно не бояться за наследственную квартиру
Точного срока нет. Срок давности три года отсчитывают с момента, когда наследник узнал о нарушении своего права (ст. 196, 200 ГК РФ), поэтому иск возможен и позже.

Почему продавец просит указать в договоре меньшую цену
Если квартира в собственности по наследству меньше трёх лет, продавец платит НДФЛ с дохода (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Заниженная цена опасна для вас, при недействительности сделки возвращают сумму из договора.

Что будет с покупателем, если появится новый наследник
Если наследник восстановил срок и квартиру нельзя вернуть в натуре, он получает денежную компенсацию доли. Если он принял наследство вовремя, он может истребовать долю у покупателя по ст. 302 ГК РФ.

Правовая база

Статья носит информационный характер и актуальна на дату обновления. Для решения вашей ситуации обратитесь к юристу.