Наследование неприватизированной квартиры, когда возможно

Наследование неприватизированной квартиры по общему правилу невозможно. Такое жильё принадлежит городу или государству, а умерший пользовался им по договору социального найма, и это право в наследство не переходит. Исключение одно. Если наниматель при жизни подал заявление о приватизации с документами и не отозвал его, наследник может через суд включить квартиру в наследство. Родственники, которые жили с нанимателем, сохраняют право на квартиру и могут приватизировать её сами.

Кратко

• В наследство входит только имущество, которое принадлежало умершему на день смерти (абз. 1 ст. 1112 ГК РФ), а муниципальная квартира ему не принадлежала.
• Право собственности по приватизации возникает с момента государственной регистрации, а не с подачи заявления (ст. 7 Закона о приватизации жилищного фонда).
• Если наниматель подал заявление и документы, но умер до регистрации, наследник вправе требовать включения квартиры в наследство (п. 8 постановления Пленума ВС РФ от 24.08.1993 № 8).
• Член семьи, живший с нанимателем, вправе стать нанимателем вместо умершего (ч. 2 ст. 82 ЖК РФ) и затем приватизировать квартиру (ст. 2 Закона № 1541-1).
• Договор социального найма прекращается со смертью одиноко проживавшего нанимателя (ч. 5 ст. 83 ЖК РФ).

Содержание

• Почему наследование неприватизированной квартиры обычно невозможно
• Умер наниматель квартиры, а в ней живёт семья
• Если наниматель успел подать заявление на приватизацию
• Приватизация после смерти через суд, порядок действий
• Квартира приватизирована совместно, а один из участников умер
• Частые ошибки родственников
• Когда нужен юрист
• Частые вопросы

Почему наследование неприватизированной квартиры обычно невозможно

Наследство состоит из вещей, имущественных прав и обязанностей, которые принадлежали человеку на день открытия наследства (абз. 1 ст. 1112 ГК РФ). Квартира по договору социального найма принадлежит муниципалитету, субъекту РФ или Российской Федерации. Наниматель только пользуется ею, платит за наём и коммунальные услуги. Собственником он не становится, сколько бы лет ни прожил в квартире.

Поэтому нотариус не включит такую квартиру в наследственное дело и не выдаст на неё свидетельство. Внуки, дети или братья, которые жили в другом месте, по общему правилу не получат её ни по закону, ни по завещанию. Завещать муниципальное жильё тоже нельзя, ведь завещать можно только своё имущество.

Судьба квартиры после смерти нанимателя зависит от двух обстоятельств. Первое касается того, жил ли кто-то вместе с умершим. Второе касается того, успел ли наниматель начать приватизацию. Варианты сведены в таблицу.

Умер наниматель квартиры, а в ней живёт семья

Смерть нанимателя не прекращает договор, если в квартире остались члены его семьи. По ЖК РФ членами семьи нанимателя считаются жившие с ним супруг, дети и родители. Другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы получают этот статус, если наниматель вселил их как членов семьи и они вели с ним общее хозяйство (ч. 1 ст. 69 ЖК РФ). Члены семьи имеют равные с нанимателем права (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ).

После смерти нанимателя любой дееспособный член его семьи вправе потребовать, чтобы его признали нанимателем по прежнему договору (ч. 2 ст. 82 ЖК РФ). Для этого подают заявление наймодателю, обычно в жилищный отдел администрации или в уполномоченное учреждение. Приложите свидетельство о смерти, паспорт, документы о родстве и выписку о зарегистрированных в квартире лицах. Если другие члены семьи тоже живут в квартире, понадобится их согласие.

Когда договор переоформлен, новый наниматель и члены семьи вправе приватизировать квартиру. Для этого нужно согласие всех совершеннолетних, имеющих право на приватизацию, и несовершеннолетних от 14 до 18 лет (ст. 2 Закона № 1541-1, принятого 4 июля 1991 года, далее Закон о приватизации). Срок бесплатной приватизации сейчас не ограничен. Подробнее о порядке читайте в статье о приватизации квартиры.

Если наниматель жил один, ситуация другая. Договор социального найма прекращается с его смертью (ч. 5 ст. 83 ЖК РФ), и квартира возвращается собственнику жилищного фонда. Родственники, которые в ней не жили, прав на неё не получают.

Если наниматель успел подать заявление на приватизацию

Приватизацию оформляют договором передачи, а право собственности возникает с момента регистрации в ЕГРН (ст. 7 Закона о приватизации). Решение по заявлению орган должен принять в двухмесячный срок со дня подачи документов (ч. 1 ст. 8 Закона о приватизации). Часто человек умирает раньше, чем процедура заканчивается.

Для такого случая Верховный Суд дал разъяснение ещё в 1993 году, и оно действует до сих пор. Если гражданин подал заявление о приватизации и нужные документы, но умер до оформления договора или до регистрации права, это само по себе не причина отказывать наследнику. Условие одно. Наследодатель при жизни выразил волю на приватизацию и не отозвал заявление, а завершить оформление не смог по независящим от него причинам (п. 8 постановления Пленума ВС РФ от 24.08.1993 № 8).

Чтобы суд встал на сторону наследника, обычно доказывают такие обстоятельства:

• заявление о приватизации подано в уполномоченный орган при жизни нанимателя;
• к заявлению приложены документы, нужные для приватизации;
• наниматель не отзывал заявление;
• приватизации ничего не препятствовало, то есть в ней не могло быть отказано;
• договор или регистрация не состоялись из-за смерти, а не из-за отказа нанимателя.

Пленум говорит именно о поданном заявлении с документами. Устные планы, собранные дома справки или доверенность на оформление приватизации, по которой представитель ничего не успел подать, под это разъяснение прямо не подпадают. Такие случаи суды оценивают по обстоятельствам, и шансы в них заметно ниже.

Приватизация после смерти через суд, порядок действий

Нотариус не может сам включить такую квартиру в наследство, ведь права умершего не зарегистрированы. Поэтому порядок состоит из двух частей, нотариальной и судебной.

1. Примите наследство. На заявление нотариусу закон отводит полгода с даты смерти (ст. 1153, 1154 ГК РФ). Даже если квартира пока не в наследстве, так вы закрепите своё право как наследника. Если других ценностей нет, нотариус может отложить выдачу свидетельства до решения суда. Как это сделать, мы описали в статье как вступить в наследство.
2. Соберите доказательства заявления. Запросите в администрации или МФЦ копию заявления наследодателя с отметкой о приёме, опись документов и ответ органа, если он был. Подойдут расписка о приёме документов или распечатка статуса заявления на Госуслугах.
3. Подайте иск. Требование формулируют как включение квартиры в наследственную массу и признание права собственности в порядке наследования. Ответчиком выступает собственник жилья, обычно муниципальное образование в лице администрации.
4. Выберите суд. Спор о праве на квартиру рассматривает суд того района, где она расположена, это исключительная подсудность (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ). Мировой судья наследственные споры не разбирает (п. 4 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ), так что обращаться нужно в районный суд.
5. Зарегистрируйте право. Вступившее в силу решение передайте в Росреестр через МФЦ, по нему зарегистрируют право собственности.

Если наниматель приватизировал квартиру не один, а вместе с членами семьи, суд будет решать вопрос о доле умершего. Остальные участники получат свои доли как собственники, а долю умершего разделят наследники.

Квартира приватизирована совместно, а один из участников умер

Похожая ситуация возникает, когда приватизация состоялась давно, но в общую совместную собственность без определения долей. Нотариусу нужна конкретная доля умершего, а в документах её нет.

Закон о приватизации отвечает на этот вопрос. Если умер один из участников совместной собственности на жильё, приватизированное до 31 мая 2001 года, определяют доли всех участников, в том числе долю умершего, и эти доли признаются равными (ст. 3.1 Закона о приватизации).

Пример (условные цифры). В 1995 году квартиру приватизировали в совместную собственность трое, а именно мать, отец и сын. Отец умер. Каждому из троих принадлежит по 1/3, и в наследство входит 1/3 отца. Её делят его наследники первой очереди, в этом примере мать и сын.

Эта доля уже наследуется обычным порядком, через нотариуса. Как оформить её и зарегистрировать право, мы рассказали в статье как оформить квартиру по наследству.

Частые ошибки родственников

• Ждать, что нотариус сам решит вопрос. Без зарегистрированного права нотариус не включит квартиру в наследство. Нужен суд.
• Пропустить шесть месяцев. Иск о квартире не заменяет принятия наследства. Сначала примите наследство или докажите фактическое принятие, иначе суд откажет наследнику, который не принял наследство.
• Выписаться из квартиры до решения вопроса. Член семьи, который выехал на другое место жительства, рискует утратить право пользования, а вместе с ним и возможность приватизации (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ).
• Не сохранить документы о заявлении. Копия заявления с отметкой о приёме часто оказывается главным доказательством в суде.

Когда нужен юрист

Помощь юриста нужна, если администрация отказывает переоформить договор найма, наниматель успел подать заявление на приватизацию, но умер, или родственники спорят о доле в квартире. Юрист оценит, есть ли основания для иска, соберёт доказательства воли наследодателя и подготовит иск о включении квартиры в наследство.

Мы помогаем с наследственными спорами онлайн во всех регионах. Подробнее о помощи с наследством → Первичная оценка ситуации - бесплатно. Если нужен подробный разбор с документами, запишитесь на онлайн-консультацию с партнёром.

Частые вопросы

Можно ли унаследовать неприватизированную квартиру
По общему правилу нет, потому что она не принадлежала умершему (ст. 1112 ГК РФ). Исключение составляет случай, когда наниматель подал заявление о приватизации с документами и не отозвал его (п. 8 постановления Пленума ВС РФ № 8).

Что делать, если умер наниматель муниципальной квартиры
Если в квартире живут члены его семьи, один из них вправе стать нанимателем по прежнему договору (ч. 2 ст. 82 ЖК РФ). Потом квартиру можно приватизировать.

Можно ли приватизировать квартиру после смерти нанимателя
Сам умерший уже не станет собственником, но наследник может через суд включить квартиру в наследство, если заявление о приватизации было подано при жизни. Живущие в квартире члены семьи могут приватизировать её на себя.

Куда подавать иск о включении квартиры в наследство
В районный суд, на территории которого расположена квартира (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ). Дела о наследовании мировому судье не подсудны (ст. 23 ГПК РФ).

Что будет с квартирой, если наниматель жил один
Договор социального найма прекращается с его смертью (ч. 5 ст. 83 ЖК РФ). Если он не подавал заявление о приватизации, квартира остаётся у собственника жилищного фонда.

Правовая база

• Гражданский кодекс РФ (часть третья), ст. 1112, 1153, 1154
• Жилищный кодекс РФ, ст. 69, 82, 83
• Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», ст. 2, 3.1, 7, 8
• Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8, п. 8
• Гражданский процессуальный кодекс РФ, ст. 23, 30

Статья носит информационный характер и актуальна на дату обновления. Для решения вашей ситуации обратитесь к юристу.