Выкуп арендованного земельного участка у государства или муниципалитета без торгов возможен, только если у арендатора есть одно из оснований из п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. Самое частое из них связано с собственным зданием на участке, второе по распространённости касается сельскохозяйственных земель после трёх лет аренды. Сам по себе договор аренды, даже многолетний, права на выкуп не даёт. Разберём основания, цену, порядок подачи заявления и то, как оспорить отказ администрации.

Кратко

  • По общему правилу публичную землю продают на аукционе, без торгов её можно купить только в случаях из п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса.
  • Собственник здания или сооружения имеет исключительное право купить или арендовать участок под ним (ст. 39.20 и подпункт 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса).
  • Арендатор участка для сельскохозяйственного производства вправе выкупить его по истечении трёх лет аренды, если нет неустранённых нарушений и заявление подано до окончания договора (пп. 9 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса).
  • Цена при продаже без торгов не может быть выше кадастровой стоимости участка (п. 3 ст. 39.4 Земельного кодекса).
  • Заявление рассматривают не более двадцати дней, в отказе должны быть названы все основания (п. 5 ст. 39.17 Земельного кодекса).
  • Основания для отказа перечислены в ст. 39.16 Земельного кодекса, других причин у органа власти быть не может.

Содержание

Когда возможен выкуп арендованного земельного участка без торгов

Государственную и муниципальную землю по общему правилу продают на аукционе (п. 1 ст. 39.3 Земельного кодекса). Арендатор может участвовать в нём наравне с остальными, и преимуществ у него нет. Купить участок без торгов закон разрешает лишь в перечисленных случаях. Перечень закрытый, и аренда как таковая в него не входит.

ОснованиеКто вправе выкупитьНорма Земельного кодекса РФ
На участке стоит здание или сооружениеСобственник здания, сооружения или помещений в нихст. 39.20 и подпункт 6 п. 2 ст. 39.3
Участок предназначен для сельскохозяйственного производства и находится в аренде три годаАрендатор, гражданин или организацияпп. 9 п. 2 ст. 39.3
Садовый или огородный участок образован из земли, предоставленной товариществуЧлен товариществапп. 3 п. 2 ст. 39.3
Участок образован из земли, арендованной по договору о развитии территорииЛицо, с которым заключён договорпп. 1.1 п. 2 ст. 39.3
Участок находится в постоянном бессрочном пользовании организацииЭта организация, кроме названных в п. 2 ст. 39.9пп. 7 п. 2 ст. 39.3

Отдельно скажем о временном правиле, которое многие помнят. Постановление Правительства РФ от 09.04.2022 № 629 разрешало арендаторам выкупать без торгов участки для личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества для собственных нужд, если нет неустранённых нарушений. В тексте постановления это правило установлено на 2022-2024 годы. Рассчитывать на него в 2026 году без проверки действующей редакции нельзя.

Если ни одно основание не подходит, остаются аукцион или продление аренды. О том, когда договор можно заключить на новый срок, рассказано в статье об аренде земли у государства.

Выкуп участка под домом или зданием по ст. 39.3 и 39.20 ЗК РФ

Это основной путь для тех, кто взял землю в аренду под индивидуальное жилищное строительство, гараж, магазин или производственную базу. Логика закона проста. Собственник здания должен иметь возможность оформить землю под ним, поэтому ему дано исключительное право на приобретение участка в собственность или в аренду (п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса).

Чтобы основание сработало, проверьте четыре условия.

  1. Право на здание зарегистрировано. Нужна запись в ЕГРН о праве собственности на дом или иной объект. Постройка без регистрации основанием не служит.
  2. Объект относится к недвижимости. Некапитальные строения права на выкуп не дают. Сооружения, которые можно размещать на основании сервитута или без предоставления участка, тоже (п. 1.1 ст. 39.20 Земельного кодекса).
  3. Объект соответствует цели, для которой дали землю. Если участок предоставлен для строительства жилого дома, а на нём зарегистрирован только сарай или баня, администрация, скорее всего, откажет. Такие отказы суды нередко поддерживают.
  4. Площадь участка соразмерна объекту. Когда небольшой дом стоит на гектаре земли, орган власти и суд проверяют, нужна ли вся площадь для его использования.

Если здание принадлежит нескольким лицам, а участок неделим, они приобретают его в общую долевую собственность. Для покупки нужно совместное обращение всех собственников здания или помещений в нём (п. 2, 5 ст. 39.20 Земельного кодекса). Один из совладельцев выкупить всю землю на себя не может.

Недостроенный дом основанием для выкупа не служит, пока не завершён и не зарегистрирован как здание. Для арендатора с объектом незавершённого строительства закон предусматривает другой механизм, однократное заключение договора аренды для завершения стройки.

Тем, кто оформляет землю под давно построенным домом или гаражом, стоит сначала проверить упрощённые и бесплатные основания. Они описаны в статье о том, как оформить землю в собственность.

Выкуп сельскохозяйственного участка после трёх лет аренды

Для земель, предназначенных для сельскохозяйственного производства, здание не требуется. Арендатор вправе купить участок без торгов при одновременном соблюдении условий из пп. 9 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса:

  • прошло три года с момента заключения договора аренды с этим арендатором либо с момента передачи ему прав и обязанностей по договору;
  • у уполномоченного органа нет информации о выявленных в ходе государственного земельного надзора и неустранённых нарушениях при использовании участка;
  • заявление о заключении договора купли-продажи подано до дня истечения срока аренды.

Последнее условие нарушают чаще всего. Если договор закончился вчера, право на льготный выкуп утрачено, даже когда арендатор продолжает пользоваться землёй.

В 2026 году условие о нарушениях уточнил Конституционный Суд. В постановлении от 09.07.2026 № 47-П он указал, что нормы не лишают орган власти права отказать в продаже и тогда, когда нарушения уже устранены. Для этого оценивают количество, характер и последствия нарушений, выявленных за три предшествующих года на этом или ином участке того же назначения, которым владеет заявитель. Отказ допустим, если нарушения повлекли неустранимые последствия, из-за серьёзности привели к административной или уголовной ответственности либо носили систематический характер. Такое толкование общеобязательно.

Практический вывод для арендатора такой. Перед подачей заявления запросите сведения о проверках участка и убедитесь, что предписания исполнены и это подтверждено документами. Особенности оборота таких земель мы разбирали в статье о покупке земли сельхозназначения.

Цена выкупа земли у администрации

Цену при продаже без торгов определяет не рынок, а нормативный акт. Чей это акт, зависит от того, кому принадлежит участок (п. 2 ст. 39.4 Земельного кодекса):

  • для федеральной земли порядок устанавливает Правительство РФ;
  • для земли субъекта РФ и для участков, государственная собственность на которые не разграничена, порядок устанавливает регион;
  • для муниципальной земли порядок устанавливает орган местного самоуправления.

Верхний предел един для всех. Цена не может превышать кадастровую стоимость, если иной размер не установлен федеральным законом (ст. 39.4 Земельного кодекса, п. 3). На практике регионы часто задают цену как процент от кадастровой стоимости, и для разных оснований этот процент различается. Собственникам жилых домов выкуп обычно обходится заметно дешевле, чем владельцам коммерческих зданий.

Пример (условные цифры). Кадастровая стоимость участка под жилым домом составляет 1 200 000 ₽. Региональный порядок устанавливает для собственников жилых домов цену в размере 10 процентов кадастровой стоимости. Выкуп обойдётся в 120 000 ₽. В соседнем регионе при той же стоимости и ставке 100 процентов придётся заплатить 1 200 000 ₽.

До подачи заявления сделайте две вещи. Найдите акт своего региона или муниципалитета о цене продажи земли без торгов и проверьте, какая ставка относится к вашему случаю. Затем посмотрите кадастровую стоимость в выписке из ЕГРН. Если она явно выше рыночной, её можно пересмотреть до выкупа, порядок описан в статье о том, как оспорить кадастровую стоимость.

Арендную плату начисляют до перехода права собственности. Долг по аренде покупку формально не запрещает, но администрация вправе взыскать его отдельно, поэтому сверку расчётов лучше провести заранее.

Как выкупить землю из аренды в собственность, порядок

Если участок стоит на кадастровом учёте и его границы установлены, процедура короткая (ст. 39.14, 39.17 Земельного кодекса).

  1. Проверьте выписки из ЕГРН. У участка должны быть уточнённые границы и подходящий вид разрешённого использования, у здания зарегистрированное право. Если границы подлежат уточнению, в предоставлении откажут (пп. 24 ст. 39.16 Земельного кодекса), поэтому сначала проведите межевание.
  2. Определите уполномоченный орган. Это может быть администрация муниципалитета, региональное министерство имущества или территориальное управление Росимущества.
  3. Подайте заявление о предоставлении участка. В нём указывают данные заявителя, кадастровый номер участка, основание предоставления без торгов из п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса, вид права и цель использования (п. 1 ст. 39.17 Земельного кодекса). Приложите документы, подтверждающие право на выкуп.
  4. Дождитесь решения. В течение десяти дней орган вправе вернуть заявление, если оно не соответствует требованиям или подано не туда, с указанием причин (п. 3 ст. 39.17 Земельного кодекса). Рассмотрение по существу занимает не более двадцати дней со дня поступления (п. 5 ст. 39.17 Земельного кодекса).
  5. Подпишите договор. Орган готовит проект договора купли-продажи в трёх экземплярах и направляет заявителю. На подпись и возврат экземпляров у вас тридцать дней с даты, когда вы получили проект (ст. 39.17 Земельного кодекса, п. 7).
  6. Оплатите цену и зарегистрируйте право. Собственником вы становитесь после регистрации перехода права в ЕГРН. С этого момента аренда прекращается.

Очерёдность рассмотрения определяется датой подачи, это правило п. 4 ст. 39.17 Земельного кодекса. Направляйте документы способом, который фиксирует дату, и сохраняйте подтверждение.

Отказ администрации в выкупе и как его оспорить

Перечень причин для отказа закрыт и содержится в ст. 39.16 Земельного кодекса. В решении орган обязан назвать их все сразу, так требует ст. 39.17 кодекса. Отказ без ссылки на конкретный пункт или со ссылкой на «нецелесообразность» незаконен.

Основания, с которыми арендаторы сталкиваются чаще всего:

  • заявитель не имеет права на приобретение участка без торгов (пп. 1);
  • на участке есть здания или сооружения, принадлежащие другим лицам (пп. 4);
  • землю нельзя продавать, потому что она изъята из оборота либо ограничена в нём (пп. 6);
  • участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд (пп. 7);
  • цель использования не соответствует виду разрешённого использования по ЕГРН (пп. 14);
  • участок полностью находится в зоне с особыми условиями, ограничения которой не допускают заявленного использования (пп. 14.1);
  • границы участка подлежат уточнению (пп. 24).

Что делать, получив отказ:

  1. Сверьте каждое названное основание с документами. Часть причин устранима, например уточнение границ или приведение вида использования в соответствие.
  2. Если причина устранима, исправьте её и подайте заявление заново. Повторное обращение закон не ограничивает.
  3. Если отказ незаконен, обжалуйте его. Гражданин подаёт административный иск в районный суд, на это ст. 219 КАС РФ отводит три месяца с момента, когда он узнал о нарушении. Организации и предприниматели по спорам, связанным с экономической деятельностью, идут в арбитражный суд, срок там такой же (ст. 198 АПК РФ).

В иске формулируют два требования. Первое касается незаконности отказа, второе обязывает орган заново рассмотреть обращение или выслать проект договора. Общие приёмы работы с такими решениями собраны в статье об отказе в предоставлении земельного участка.

Молчание органа тоже можно оспорить. Если двадцать дней прошли, а ответа нет, это бездействие, и на него распространяется тот же судебный порядок.

Читайте также: увеличить участок за счёт государственной земли.

Когда нужен юрист

Юрист нужен, если администрация отказывает со ссылкой на площадь участка, вид использования или «вспомогательный» характер постройки, если срок аренды заканчивается, а также при выкупе сельскохозяйственной земли, когда на участке были проверки. Он оценит основание выкупа, проверит расчёт цены по региональному акту, подготовит заявление и документы, а при отказе административный иск.

Мы сопровождаем выкуп и оспариваем отказы дистанционно, из любого региона. Подробнее о помощи по земельным вопросам → Первичная оценка ситуации - бесплатно. Если нужен подробный разбор с документами, запишитесь на онлайн-консультацию с партнёром.

Частые вопросы

Можно ли выкупить арендованный участок без дома
Как правило, нет. Без здания выкуп без торгов возможен в отдельных случаях из п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса, один из них касается сельскохозяйственного участка после трёх лет аренды. В остальных случаях землю продают на аукционе.

Через сколько лет аренды можно выкупить землю
Срок аренды имеет значение только для участков сельскохозяйственного производства, там он составляет три года (пп. 9 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса). Собственник зарегистрированного здания вправе подать заявление сразу после регистрации права на объект.

Сколько стоит выкуп арендованной земли у государства
Цену определяет порядок, который установили Правительство РФ, регион или муниципалитет в зависимости от собственника земли. Она не может быть выше кадастровой стоимости участка (п. 2, 3 ст. 39.4 Земельного кодекса).

Сколько рассматривают заявление о выкупе участка
Не более двадцати дней со дня поступления. За это время орган направляет проект договора либо решение об отказе (п. 5 ст. 39.17 Земельного кодекса).

Можно ли выкупить участок, если на нём только баня или сарай
Риск отказа высокий. Право на выкуп связано со зданием, для строительства которого предоставлен участок, и вспомогательная постройка это условие обычно не выполняет.

В какой срок можно обжаловать отказ в выкупе земли
Три месяца с момента, когда вам стало известно об отказе. Срок одинаков для суда общей юрисдикции и арбитражного суда (ст. 219 КАС РФ, ст. 198 АПК РФ).

Правовая база

Статья носит информационный характер и актуальна на дату обновления. Для решения вашей ситуации обратитесь к юристу.