Возврат залога за аренду квартиры зависит от договора. По закону такая сумма считается обеспечительным платежом, и собственник обязан вернуть её, если случаи удержания, перечисленные в договоре, не наступили или обязательство нанимателя прекратилось (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ). Удержать деньги просто так, по своему решению, он не вправе. Ниже разберём, что считать законным удержанием, как подготовиться к выезду и как взыскать залог через суд.
Кратко
- Залог за квартиру закон называет обеспечительным платежом, он возвращается, если стороны не договорились иначе (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ).
- Удержать сумму можно только в счёт конкретного долга нанимателя, например неоплаченной платы или ущерба квартире (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ).
- Наниматель отвечает за сохранность квартиры и текущий ремонт, если договор не говорит иное (ст. 678, 681 ГК РФ).
- Акт приёма-передачи при въезде и выезде служит главным доказательством состояния квартиры.
- На невозвращённую сумму начисляют проценты по ключевой ставке (п. 1 ст. 395 ГК РФ), а при письменном договоре можно подать заявление о судебном приказе (ст. 121, 122 ГПК РФ).
Содержание
- Что закон говорит об обеспечительном платеже
- Удержание залога, когда собственник прав, а когда нет
- Акт приёма-передачи квартиры как главное доказательство
- Претензия собственнику квартиры
- Возврат залога за аренду квартиры через суд
- Когда нужен юрист
- Частые вопросы
Что закон говорит об обеспечительном платеже
В объявлениях и разговорах эту сумму называют залогом или депозитом. В Гражданском кодексе для неё есть отдельный институт, обеспечительный платёж. Одна сторона передаёт другой деньги, чтобы обеспечить будущие денежные обязательства, в том числе возмещение убытков. Если наступают обстоятельства, предусмотренные договором, сумму засчитывают в счёт исполнения (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ).
Главное для нанимателя правило записано в п. 2 той же статьи. Если обстоятельства, предусмотренные договором, не наступили в установленный срок или обеспеченное обязательство прекратилось, обеспечительный платёж подлежит возврату. Исключение составляет случай, когда стороны прямо договорились об ином. Проценты на сумму платежа по ст. 317.1 ГК РФ не начисляются, если договор этого не предусматривает (п. 4 ст. 381.1 ГК РФ).
Отсюда два вывода. Первый. Обеспечительный платёж не плата за последний месяц, если договор не называет его так. Второй. Собственник может удержать из него только то, что вы реально ему должны. Если вы съехали, оплатили всё проживание и вернули квартиру в нормальном состоянии, удерживать нечего. Как правильно составить сам договор найма, мы рассказали в статье о договоре найма квартиры.
Удержание залога, когда собственник прав, а когда нет
Удержание залога законно, если у нанимателя есть долг, а договор разрешает засчитать платёж в его погашение. Сравним типичные объяснения собственников:
| Довод собственника | Можно ли удержать | На что опереться |
|---|---|---|
| Не оплачен последний месяц проживания | Да, в размере долга | п. 1 ст. 381.1, ст. 678 ГК РФ |
| Не оплачены коммунальные услуги, которые по договору платит наниматель | Да, в размере подтверждённой суммы | ст. 678 ГК РФ и условия договора |
| Наниматель повредил мебель, технику, отделку | Да, в размере реального ущерба | ст. 678, 15 ГК РФ, акт и оценка |
| Нужна уборка или косметический ремонт после обычного проживания | Спорно, зависит от договора и акта при въезде | ст. 681 ГК РФ и условия договора |
| Наниматель съехал раньше срока | Только если договор прямо предусматривает такое удержание | п. 2 ст. 381.1, п. 1 ст. 687 ГК РФ |
| Собственник просто решил оставить деньги себе | Нет | п. 2 ст. 381.1 ГК РФ |
Наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии (ст. 678 ГК РФ). Текущий ремонт тоже на нём, если договор не возлагает его на собственника (п. 1 ст. 681 ГК РФ). Но ущерб собственник должен доказать. Нужно показать, что вещь была целой при въезде, повреждена при выезде и сколько стоит её восстановление.
С досрочным выездом нужна осторожность. Закон разрешает нанимателю расторгнуть договор в любое время, письменно предупредив собственника за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ). Если вы съехали без такого предупреждения, собственник может требовать плату за период предупреждения, а в счёт этого долга засчитать платёж. Если в договоре прямо записано, что платёж не возвращают при досрочном выезде, суд, скорее всего, применит это условие, потому что закон допускает иное соглашение сторон.
Акт приёма-передачи квартиры как главное доказательство
Большинство споров о залоге решает не договор, а акт приёма-передачи квартиры. Если при въезде акт не составили, собственнику проще заявить, что царапина на столешнице или пятно на диване появились при вас. Если составили, спор сводится к сравнению двух документов.
При выезде сделайте следующее:
- Заранее, письменно, сообщите собственнику дату выезда и предложите встретиться для передачи ключей.
- Оплатите проживание и коммунальные услуги до даты выезда и сохраните подтверждения.
- Снимите квартиру на видео в день выезда, комната за комнатой, с показаниями счётчиков и общим планом каждой вещи из описи.
- Составьте акт возврата в двух экземплярах. Укажите дату, показания счётчиков, число ключей, состояние квартиры и отдельной строкой сумму обеспечительного платежа и срок её возврата.
- Если собственник отказывается подписывать акт или не приходит, отправьте ему акт и фотографии в мессенджере, которым вы обычно общались, и почтой с описью вложения.
Хорошо, когда в акте возврата есть фраза о том, что собственник принял квартиру без претензий. Тогда последующие ссылки на повреждения почти теряют силу. Если претензии есть, добейтесь, чтобы их записали конкретно. Формулировка «квартира в плохом состоянии» ничего не доказывает, а «скол на столешнице кухни длиной 5 см» можно сравнить с фото при въезде.
Пример (условные цифры). Наниматель внёс 40 000 ₽ обеспечительного платежа и прожил год. При выезде собственник заявил, что удерживает всю сумму за повреждённый ламинат. На фото из акта при въезде на ламинате уже видны те же потёртости. В такой ситуации собственнику трудно доказать, что повреждения появились при нанимателе, и удержание всей суммы выглядит необоснованным.
Претензия собственнику квартиры
Перед судом направьте письменную претензию. Закон для споров между гражданами её не требует, но претензия показывает суду, что вы пытались решить вопрос миром, и фиксирует дату, с которой собственник точно знал о вашем требовании.
В претензии укажите:
- реквизиты договора, дату выезда и сумму обеспечительного платежа;
- ссылку на акт возврата и на то, что долгов по оплате нет;
- норму п. 2 ст. 381.1 ГК РФ и требование вернуть сумму на ваш счёт в разумный срок, например за 10 дней;
- предупреждение, что при отказе вы обратитесь в суд и потребуете проценты и судебные расходы.
Отправьте претензию тем способом, который указан в договоре, а если договор молчит, почтой с описью и уведомлением о вручении. Копию продублируйте в мессенджере. Как составить претензию, чтобы она работала и в суде, подробно описано в статье о досудебной претензии.
Возврат залога за аренду квартиры через суд
Если собственник не вернул деньги после претензии, у вас два пути. Первый подходит, когда договор найма и передача платежа оформлены письменно, а сумма не превышает 500 000 ₽. Тогда можно подать мировому судье заявление о вынесении судебного приказа (ст. 121, абз. 3 ст. 122 ГПК РФ). Приказ выносят без вызова сторон, но собственник вправе его отменить, просто направив возражения. После отмены спор переходит в исковой порядок. Подробно о приказном производстве рассказано в статье о судебном приказе.
Учтите, что приказ подходит только для бесспорных требований. Если собственник уже письменно заявил о повреждениях и назвал сумму, он почти наверняка подаст возражения, и вы потеряете время. В такой ситуации разумнее сразу готовить иск.
Второй путь, иск к арендодателю, подходит, если собственник спорит о повреждениях или о самом факте передачи денег. Подсудность зависит от цены иска.
| Способ | Когда подходит | Где рассматривают |
|---|---|---|
| Судебный приказ | Есть письменный договор, сумма до 500 000 ₽, спора по существу нет | Мировой судья (ст. 121-123 ГПК РФ) |
| Иск при цене до 50 000 ₽ | Собственник оспаривает долг или ущерб | Мировой судья (п. 4 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ) |
| Иск при цене больше 50 000 ₽ | То же, но сумма больше | Районный суд |
В иске требуйте возврат обеспечительного платежа и проценты за пользование чужими деньгами со дня, когда собственник должен был вернуть сумму. Размер процентов привязан к ключевой ставке Банка России за каждый период просрочки (п. 1 ст. 395 ГК РФ). Для расчёта воспользуйтесь нашим калькулятором процентов за пользование чужими деньгами. Расходы на юриста и госпошлину взыскивают с проигравшей стороны.
Если письменного договора нет, а деньги вы перевели на карту, спор строится на правилах о неосновательном обогащении (ст. 1102 ГК РФ). Подтвердить передачу помогут банковская выписка с назначением платежа и переписка, где собственник называет перевод залогом. Об этом способе защиты мы писали в статье о неосновательном обогащении.
На обращение в суд закон даёт три года (п. 1 ст. 196 ГК РФ). Тянуть всё же не стоит, потому что фото, переписка и свидетели со временем теряются.
Читайте также: квартирант не платит и не съезжает.
Когда нужен юрист
Юрист нужен, если собственник удерживает залог из-за спорных повреждений, договор написан с условиями о невозврате или письменного договора нет вовсе. Юрист сопоставит акт при въезде и при выезде, оценит условия договора, составит претензию и подготовит заявление о судебном приказе или иск с расчётом процентов.
Мы помогаем нанимателям и собственникам жилья онлайн по всей России. Подробнее о помощи в спорах о недвижимости → Первичная оценка ситуации - бесплатно. Если нужен подробный разбор с документами, запишитесь на онлайн-консультацию с партнёром.
Частые вопросы
Обязан ли собственник вернуть залог за квартиру
Да, если случаи удержания из договора не наступили и долгов у вас нет. Обеспечительный платёж подлежит возврату, если стороны не договорились иначе (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ).
Может ли собственник не вернуть залог при досрочном выезде
Может, если такое условие прямо записано в договоре или вы не предупредили его за три месяца и у вас возник долг по плате. Без условия в договоре и без долга удерживать платёж нельзя (п. 1 ст. 687, ст. 381.1 ГК РФ).
Как вернуть залог, если нет договора аренды
Соберите доказательства перевода денег и переписку, где сумма названа залогом, и требуйте её как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ).
Можно ли засчитать залог в оплату последнего месяца
Только по соглашению с собственником или если это предусмотрено договором. Иначе закон рассматривает платёж как обеспечение и возвращает его после окончания найма (ст. 381.1 ГК РФ).
Начисляются ли проценты на залог за квартиру
Пока договор действует, по общему правилу нет (п. 4 ст. 381.1 ГК РФ). После того как собственник обязан был вернуть сумму и не вернул, на неё начисляют проценты по ст. 395 ГК РФ.
Правовая база
- Гражданский кодекс РФ (часть первая), ст. 196, 381.1, 395
- Гражданский кодекс РФ (часть вторая), ст. 671, 678, 681, 687, 1102
- Гражданский процессуальный кодекс РФ, ст. 23, 121, 122
Статья носит информационный характер и актуальна на дату обновления. Для решения вашей ситуации обратитесь к юристу.
Комментарии
Пока нет комментариев — будьте первым!