Через уступку прав по ДДУ продают квартиру в строящемся доме до её передачи и покупают её у прежнего дольщика, а не у застройщика. Сделка возможна только в промежутке между регистрацией договора долевого участия и подписанием передаточного акта, а сам договор уступки подлежит государственной регистрации (ст. 11, 17 Закона № 214-ФЗ). Покупатель получает ровно те права, которые были у продавца, со всеми их слабыми местами, поэтому главная работа в такой сделке состоит в проверке.

Кратко

  • Уступить права можно после уплаты цены договора либо одновременно с переводом долга на нового дольщика (ч. 1 ст. 11 Закона № 214-ФЗ).
  • Уступка допускается с момента государственной регистрации договора долевого участия до подписания передаточного акта (ч. 2 ст. 11 Закона № 214-ФЗ).
  • Договор уступки регистрируют по заявлению обеих сторон, к нему прикладывают справку об уплате цены договора долевого участия (ч. 10 ст. 48 Закона № 218-ФЗ).
  • Если права продаёт юридическое лицо, платить ему можно только после регистрации уступки (ч. 3 ст. 11 Закона № 214-ФЗ).
  • При расчётах через эскроу к новому дольщику переходят все права и обязанности по договору счёта эскроу (ч. 10 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ).

Содержание

Что такое уступка прав по ДДУ и когда она возможна

Пока дом строится, квартиры как объекта права ещё нет. У дольщика есть только право требовать от застройщика, чтобы тот построил дом и передал квартиру. Это право можно продать. Покупатель занимает место дольщика в договоре, а застройщик остаётся тем же. В быту такую сделку называют переуступкой, в законе она названа уступкой прав требований по договору (ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, далее Закон № 214-ФЗ).

Закон ставит два условия.

  1. Расчёты с застройщиком. Уступка допускается только после уплаты дольщиком цены договора или одновременно с переводом долга на нового дольщика в порядке, установленном Гражданским кодексом (ч. 1 ст. 11).
  2. Время. Уступка возможна с момента государственной регистрации договора долевого участия и до момента, когда стороны подписали передаточный акт или иной документ о передаче объекта (ч. 2 ст. 11).

После подписания передаточного акта уступать уже нечего, обязательство застройщика исполнено. Дальше квартиру продают по обычному договору купли-продажи, зарегистрировав сначала право собственности.

Продавцами по уступке бывают граждане, которые купили квартиру на раннем этапе стройки, и компании, например подрядчики, с которыми застройщик расплатился квартирами. От того, кто продаёт, зависят порядок оплаты и объём проверки.

Согласие застройщика на уступку, согласие банка и супруга

Сторон в договоре уступки две, прежний и новый дольщик. Но интересы в сделке есть ещё у нескольких лиц, и без их участия уступка либо не пройдёт регистрацию, либо окажется уязвимой.

Чьё согласиеКогда оно нужноОснование
ЗастройщикВсегда, если цена договора оплачена не полностью и долг переводится на покупателяч. 1 ст. 11 Закона № 214-ФЗ, п. 2 ст. 391 ГК РФ
ЗастройщикЕсли договор долевого участия запрещает уступку без его согласияп. 2 ст. 382, п. 4 ст. 388 ГК РФ
БанкЕсли квартира куплена в ипотеку и права дольщика находятся в залогеп. 2 ст. 346 ГК РФ, условия кредитного договора
Супруг продавцаЕсли права по договору относятся к общему имуществу супруговп. 3 ст. 35 СК РФ

О согласии застройщика спорят чаще всего. По п. 2 ст. 382 ГК РФ кредитор уступает своё право без согласия должника, пока закон или договор не требуют иного. Когда цена оплачена полностью, закон согласия застройщика не требует. Но многие договоры долевого участия содержат условие о том, что уступка возможна только с письменного согласия застройщика, иногда за плату.

Нарушать такой запрет рискованно. Право получить квартиру относится к неденежному исполнению, и стороны вправе запретить или ограничить его уступку. Соглашение об уступке, заключённое вопреки запрету, может быть признано недействительным по иску должника, когда доказано, что другая сторона знала или должна была знать о запрете (п. 4 ст. 388 ГК РФ). Покупатель, который читал договор долевого участия, о запрете знает. Поэтому условие о согласии нужно выполнить.

Даже если согласие не требуется, застройщика нужно письменно уведомить о состоявшейся уступке. Пока он не уведомлён, риск неблагоприятных последствий несёт новый кредитор, а исполнение прежнему дольщику считается надлежащим (п. 3 ст. 382 ГК РФ). На практике это значит, что сообщение о готовности дома и приглашение на приёмку уйдут по старому адресу.

Нотариально удостоверенное согласие супруга нужно потому, что уступка по договору долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации (п. 3 ст. 35 СК РФ). Если продавец приобрёл права в браке, запросите у него такое согласие или документ, который подтверждает, что имущество принадлежит ему лично.

Регистрация уступки в Росреестре

Договор уступки по ДДУ заключают в письменной форме, как и сам договор долевого участия (п. 1 ст. 389 ГК РФ). Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, тоже регистрируют (п. 2 ст. 389 ГК РФ, ст. 17 Закона № 214-ФЗ). Нотариальное удостоверение закон для такой сделки не требует.

Регистрацию в Росреестре проводят по заявлению обеих сторон, цедента и цессионария. Кроме общих документов, закон называет два специальных (ч. 10 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ):

  • договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве;
  • справку, которая подтверждает полную или частичную уплату цены договора долевого участия цедентом застройщику, с указанием размеров и сроков платежей. Её выдаёт застройщик или банк, через который шли платежи.

К ним обычно добавляют согласие застройщика и банка, если оно требуется, и согласие супруга. Государственная пошлина за регистрацию уступки прав требования по договору долевого участия составляет 350 ₽ (подп. 30 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Договор уступки можно заключить и в форме электронного документа. Тогда к нему применяются те же правила, что к электронному договору долевого участия, включая подписание усиленной квалифицированной электронной подписью (ч. 2 ст. 11, ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

Есть исключение. Договор уступки прав требования неустойки, штрафа или пени государственной регистрации не подлежит (ч. 5 ст. 11 Закона № 214-ФЗ). Дольщик может отдельно уступить, например, требование о неустойке за просрочку, оставив себе право на квартиру.

Цена уступки и расчёты

Цена уступки с ценой договора долевого участия не связана. Продавец назначает её сам, обычно исходя из рыночной стоимости квартиры на текущей стадии стройки.

Порядок оплаты зависит от продавца. Если цедентом выступает юридическое лицо, уплата цены уступки производится после государственной регистрации договора уступки (ч. 3 ст. 11 Закона № 214-ФЗ). За нарушение этого порядка отвечает сам цедент-компания (ч. 4 ст. 11). Требование внести деньги до регистрации в такой сделке незаконно, и соглашаться на него не стоит.

Для продавцов-граждан подобного правила нет, поэтому стороны сами выбирают, как защитить обе стороны на время регистрации. Обычно используют аккредитив, банковскую ячейку или счёт, с которого деньги раскрываются после регистрации. Плюсы и минусы каждого способа мы сравнили в статье о расчётах при покупке квартиры.

Отдельно уточните, как продавец платил застройщику. Если деньги внесены на счёт эскроу, то с момента регистрации уступки к новому дольщику переходят все права и обязанности по договору счёта эскроу, заключённому прежним дольщиком (ч. 10 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ). Покупателю стоит сообщить банку о смене владельца счёта и получить подтверждение.

Пример (условные цифры). Дольщик заключил договор долевого участия на 6 000 000 ₽ и оплатил его полностью. Через год он уступает права за 7 500 000 ₽. Покупатель платит продавцу 7 500 000 ₽, застройщику он ничего не должен. Но если позже договор долевого участия будет расторгнут по вине застройщика, тот вернёт деньги, уплаченные в счёт цены договора, то есть 6 000 000 ₽ с процентами (ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ). Разницу в 1 500 000 ₽ покупатель с застройщика не получит.

Риски покупателя по переуступке и что проверить

Право первоначального кредитора переходит к новому в том объёме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода (п. 1 ст. 384 ГК РФ). Вместе с будущей квартирой покупатель получает и все особенности договора. Застройщик вправе выдвигать против него возражения, которые имел против прежнего дольщика (ст. 386 ГК РФ). Проверьте до сделки такие обстоятельства:

  1. Договор зарегистрирован, и продавец в нём действительно дольщик. Закажите выписку из ЕГРН о зарегистрированных договорах долевого участия на земельный участок.
  2. Цена оплачена. Попросите справку застройщика или банка и платёжные документы. Неоплаченный остаток придётся переводить на себя с согласия застройщика.
  3. Права не в залоге и не под арестом. Ипотека продавца видна в ЕГРН.
  4. Цепочка уступок чистая. Если продавец сам купил права по уступке, изучите все предыдущие договоры и их регистрацию.
  5. Условия договора долевого участия вас устраивают. Срок передачи, гарантийный срок, отделка, порядок перерасчёта площади, условие об уступке.
  6. Состояние стройки и застройщика. Сроки по проектной декларации, наличие судов и признаков несостоятельности. Что происходит с дольщиками в худшем сценарии, мы описали в статье о банкротстве застройщика.
  7. Продавец сам не банкротится и вправе распоряжаться имуществом.

Ответственность продавца ограничена законом. Цедент отвечает перед цессионарием за недействительность уступленного требования, но не отвечает за то, что должник его не исполнит (п. 1 ст. 390 ГК РФ). Если дом не достроят, претензии нужно будет предъявлять застройщику, а не продавцу. Продавец отвечает за другое. Требование должно существовать, он должен быть вправе его уступать и не должен был уступить его раньше другому лицу. При нарушении этих условий покупатель вправе потребовать возврата всего уплаченного и возмещения убытков (п. 2, 3 ст. 390 ГК РФ).

Есть и хорошая новость. Вместе с основным правом переходят связанные с ним права, в том числе обеспечивающие исполнение обязательства (п. 1 ст. 384 ГК РФ). Гарантийные обязательства застройщика действуют и в отношении нового дольщика. Право на неустойку за просрочку передачи квартиры тоже может перейти к покупателю, если стороны не оставили его продавцу. Запишите в договоре уступки прямо, кому принадлежит неустойка за период до сделки. О расчёте читайте в статье о неустойке по ДДУ.

Что учесть продавцу

Продавцу важно три вещи.

Согласования. Прочитайте свой договор долевого участия и кредитный договор. Если квартира в ипотеке, без банка сделка не состоится. Обычно кредит гасят до уступки или одновременно с ней по схеме, которую предлагает банк.

Момент сделки. Успеть нужно до подписания передаточного акта. Если застройщик уже прислал сообщение о готовности дома, времени на уступку почти нет. Затягивать приёмку ради продажи опасно, застройщик может составить акт без вас.

Налог. Доход от уступки облагается НДФЛ. Налогоплательщик вправе уменьшить доход на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, связанные с приобретением этих имущественных прав (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). В примере выше налог считают не с 7 500 000 ₽, а с разницы в 1 500 000 ₽, если расходы на оплату договора подтверждены. Сохраняйте платёжные документы. Правила для продажи уже готового жилья другие, о них мы писали в статье о налоге при продаже квартиры.

В договоре уступки опишите передаваемое право точно. Укажите реквизиты договора долевого участия и его регистрации, объект, цену и сведения об оплате, цену уступки и порядок расчётов, документы, которые продавец передаёт покупателю, и обязанность уведомить застройщика.

Когда нужен юрист

Юрист нужен покупателю до внесения денег. Он проверит договор долевого участия и всю цепочку уступок, запросит сведения из ЕГРН, оценит условие о согласии застройщика и состояние самого застройщика, составит договор уступки с безопасным порядком расчётов. Продавцу юрист поможет согласовать сделку с банком и застройщиком и правильно оформить документы для регистрации.

Мы сопровождаем сделки с квартирами в строящихся домах и споры с застройщиками, работаем онлайн. Подробнее о помощи дольщикам → Первичная оценка ситуации - бесплатно. Если нужен подробный разбор с документами, запишитесь на онлайн-консультацию с партнёром.

Частые вопросы

Нужно ли согласие застройщика на уступку прав по ДДУ
По закону оно обязательно, когда цена оплачена не полностью и долг переводится на покупателя (ч. 1 ст. 11 Закона № 214-ФЗ, п. 2 ст. 391 ГК РФ). Если цена оплачена, согласие нужно, когда его требует сам договор долевого участия.

Можно ли уступить права после подписания передаточного акта
Нет. Уступка допускается до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта (ч. 2 ст. 11 Закона № 214-ФЗ). После этого квартиру продают по договору купли-продажи.

Нужно ли регистрировать договор уступки по ДДУ
Да, он подлежит государственной регистрации (ст. 17 Закона № 214-ФЗ). Не регистрируют только уступку требования неустойки, штрафа или пени (ч. 5 ст. 11 Закона № 214-ФЗ).

Когда платить продавцу по договору уступки
Юридическому лицу платят после государственной регистрации договора уступки (ч. 3 ст. 11 Закона № 214-ФЗ). С продавцом-гражданином порядок расчётов стороны определяют сами.

Отвечает ли продавец, если застройщик не достроит дом
Нет. Цедент отвечает за недействительность уступленного требования, но не за его неисполнение должником (п. 1 ст. 390 ГК РФ).

Что будет со счётом эскроу при уступке
С момента регистрации уступки к новому дольщику переходят все права и обязанности по договору счёта эскроу, который заключил прежний дольщик (ч. 10 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ).

Правовая база

Статья носит информационный характер и актуальна на дату обновления. Для решения вашей ситуации обратитесь к юристу.