Площадь квартиры меньше, чем в ДДУ, как вернуть деньги

Если после обмеров площадь квартиры меньше, чем в ДДУ, дольщик вправе требовать от застройщика соразмерного уменьшения цены и возврата переплаты (п. 2 ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ). Верховный Суд РФ подтвердил, что передача квартиры меньшей площади нарушает условие о предмете договора. Отклонение в пять процентов, на которое ссылаются застройщики, закон связывает с правом расторгнуть договор, а не с правом оставить себе деньги за непостроенные метры.

Кратко

• Передача квартиры меньшей площади, чем предусмотрено договором, даёт основание для соразмерного уменьшения цены (п. 3 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 за 2021 год).
• Договор может установить пределы изменения площади, которые не влекут перерасчёта, а если они не согласованы, вернуть деньги можно и за небольшую разницу (тот же пункт Обзора).
• Пять процентов составляют предел изменения площади, при превышении которого дольщик вправе расторгнуть договор через суд (п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ).
• Балконы и лоджии входят в общую приведённую площадь с понижающими коэффициентами 0,3 и 0,5 (ч. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ, приказ Минстроя России № 854/пр).
• При удовлетворении иска гражданина суд взыскивает с застройщика штраф в размере пяти процентов от присуждённой суммы (ч. 3 ст. 10 Закона № 214-ФЗ).

Содержание

• Какую площадь сравнивать и откуда берутся обмеры
• Площадь квартиры меньше чем в ДДУ и право вернуть деньги
• Допустимое отклонение площади в пять процентов
• Как посчитать сумму к возврату
• Претензия застройщику о возврате денег и суд
• Подписывать ли передаточный акт
• Когда нужен юрист
• Частые вопросы

Какую площадь сравнивать и откуда берутся обмеры

В споре о метрах первым делом нужно понять, что с чем сравнивается. В документах на одну и ту же квартиру встречаются три разные цифры, и застройщик нередко сопоставляет несопоставимое.

Понижающие коэффициенты установлены приказом Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр. Для лоджий коэффициент равен 0,5, для балконов и террас 0,3, для веранд 1,0. Квартира общей площадью 46 кв. м с лоджией 4 кв. м имеет общую приведённую площадь 48 кв. м.

Проектную площадь застройщик берёт из проектной документации и записывает в договор. Фактическую определяют обмеры квартиры в новостройке, которые кадастровый инженер проводит после окончания строительства. По их результатам дом ставят на кадастровый учёт, а площадь попадает в ЕГРН и в передаточный акт.

Сравнивать нужно одинаковые показатели. Если цена в договоре рассчитана от общей приведённой площади, берите фактическую приведённую площадь, посчитанную с теми же коэффициентами. В ЕГРН площадь квартиры указывается без балконов и лоджий, поэтому напрямую сопоставлять цифру из выписки с приведённой площадью из договора нельзя.

Сомневаетесь в цифрах застройщика, закажите собственные обмеры у кадастрового инженера до подписания передаточного акта или сразу после него. Его заключение станет основным доказательством в претензии и в суде.

Площадь квартиры меньше чем в ДДУ и право вернуть деньги

Право на возврат вытекает из двух источников, договора и закона.

Начните с договора. Цена может быть определена как произведение цены единицы площади на площадь объекта (ч. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ). После заключения договора цену разрешено менять по соглашению сторон, если в договоре записаны возможность изменения, его случаи и условия (ч. 2 ст. 5). Обычно это раздел о перерасчёте по результатам обмеров. В нём написано, в какой срок и по какой цене метра застройщик возвращает деньги или дольщик доплачивает.

Если такого раздела нет или он составлен только в пользу застройщика, работает закон. Когда объект построен с отступлениями от условий договора, дольщик по своему выбору вправе потребовать соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ). Снять с себя ответственность за недостатки объекта пунктом договора застройщик не может, такой пункт по ч. 4 ст. 7 ничтожен.

Верховный Суд РФ разобрал типичный спор в п. 3 Обзора судебной практики № 3 за 2021 год, утверждённого Президиумом 10.11.2021. В том деле договор называл цену окончательной, а квартира оказалась меньше на 1,2 кв. м. Нижестоящие суды отказали дольщику, сославшись на то, что разница меньше пяти процентов. Верховный Суд с этим не согласился и сформулировал несколько правил.

• Передача квартиры меньшей площади, чем предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и служит правовым основанием для соразмерного уменьшения цены.
• Договором могут быть установлены лишь определённые пределы изменения площади, которые не влекут соразмерного изменения цены.
• Если такие пределы в договоре не согласованы, дольщика нельзя лишить права требовать уменьшения цены, в том числе при разнице в 1,2 кв. м.
• Пять процентов закон устанавливает не как допустимую погрешность, а как основание для расторжения договора.

Отсюда главный практический вопрос. Есть ли в вашем договоре условие о том, что изменение площади в определённых пределах не влечёт перерасчёта? Если есть, и разница укладывается в эти пределы, взыскать деньги будет трудно. Если нет, вы вправе требовать возврата за каждый недостающий метр.

Допустимое отклонение площади в пять процентов

Цифра пять процентов действительно есть в Законе № 214-ФЗ, но стоит она в статье о расторжении договора. По требованию дольщика договор может быть расторгнут в судебном порядке при существенном изменении проектной документации, в том числе при превышении допустимого изменения общей площади жилого помещения. Такое допустимое изменение может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от площади (п. 2 ч. 1.1 ст. 9).

Из нормы следуют три вывода.

1. Предел изменения площади устанавливает договор, а закон ограничивает его сверху пятью процентами. Записать в договор допуск в семь или десять процентов застройщик не вправе.
2. Если площадь изменилась сильнее установленного предела, дольщик может требовать расторжения договора через суд и возврата всех денег.
3. О том, что в пределах пяти процентов деньги не возвращаются, норма не говорит. Этот вопрос решает условие договора о перерасчёте и правила ст. 7 о качестве.

При расторжении по этому основанию застройщик в течение десяти рабочих дней со дня расторжения возвращает уплаченные в счёт цены деньги и платит проценты за пользование ими. Проценты считают в размере одной трёхсотой ставки Банка России на день возврата, со дня внесения денег дольщиком, а гражданину платят в двойном размере (ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ). При расчёте учитывайте, что постановление Правительства РФ № 326 исключило из начисления период с 22 марта 2024 года по 31 декабря 2025 года. Как проходит такой отказ от квартиры, мы описали в статье о расторжении ДДУ.

Как посчитать сумму к возврату

Соразмерное уменьшение цены договора при недостаче площади считают просто. Разницу между проектной и фактической площадью умножают на цену одного квадратного метра по договору.

Цену метра берут из договора. Если она там не выделена, цену договора делят на проектную площадь, от которой считалась цена. Рыночная стоимость метра на день передачи для этого расчёта не используется, потому что речь идёт о возврате части уплаченной цены.

Пример (условные цифры). По договору общая приведённая площадь квартиры составляет 50,0 кв. м, цена 9 000 000 ₽, то есть 180 000 ₽ за метр. По обмерам приведённая площадь равна 48,6 кв. м. Разница 1,4 кв. м, или 2,8 процента. Сумма к возврату составляет 1,4 × 180 000 = 252 000 ₽. Если в договоре нет условия о пределах, в которых цена не пересчитывается, дольщик вправе требовать всю эту сумму.

Проверьте, из каких помещений сложилась разница. Иногда общая площадь уменьшилась, а лоджия выросла, и приведённая площадь почти не изменилась. Бывает и наоборот. Считайте тем же способом, которым считалась цена в договоре.

Правило работает в обе стороны. Если квартира оказалась больше, застройщик потребует доплату. Она законна, когда договор предусматривает возможность изменения цены, случаи и условия такого изменения (ч. 2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ). Требование доплаты, не основанное на договоре, можно оспаривать.

Претензия застройщику о возврате денег и суд

Порядок действий такой.

1. Соберите документы. Договор с планом квартиры, передаточный акт, выписку из ЕГРН, технический план или заключение кадастрового инженера, платёжные документы.
2. Посчитайте разницу и сумму. Расчёт приложите к претензии отдельным листом.
3. Направьте претензию. В ней сошлитесь на условие договора о перерасчёте, а если его нет, на п. 2 ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ и позицию Верховного Суда. Укажите сумму, срок для ответа и банковские реквизиты. Отправьте заказным письмом с описью вложения по адресу застройщика.
4. Подайте иск, если застройщик отказал или промолчал. Гражданин обращается в суд общей юрисдикции.

Кроме самой переплаты, в иске заявляют дополнительные требования. Гражданину, который купил квартиру для личных нужд, застройщик компенсирует моральный вред при наличии вины (ч. 2 ст. 10 Закона № 214-ФЗ). Если требование не было исполнено добровольно, суд взыскивает в пользу гражданина штраф в размере пяти процентов от присуждённой суммы (ч. 3 ст. 10).

Закон предусматривает и неустойку за нарушение срока исполнения требования о соразмерном уменьшении цены (ч. 8 ст. 7 Закона № 214-ФЗ). Применяется ли она к спорам о площади, суды оценивают неодинаково, поэтому заявлять её стоит после анализа свежей практики по вашему региону. Других санкций, кроме названных в Законе № 214-ФЗ и в договоре, взыскать с застройщика нельзя (ч. 1 ст. 10, ч. 9 ст. 4).

Не затягивайте с обращением. На обращение в суд есть три года, это общий срок исковой давности из ст. 196 ГК РФ, и застройщик обязательно заявит о его пропуске, если вы опоздаете.

Подписывать ли передаточный акт

Расхождение в площади обычно обнаруживается на приёмке, когда застройщик показывает акт с фактической цифрой и иногда с требованием доплаты или с фразой об отсутствии претензий.

Само по себе уменьшение площади редко мешает пользоваться квартирой, поэтому отказ от приёмки только из-за метров рискован. Застройщик может расценить его как уклонение и составить акт без вас. Чем это грозит, читайте в статье об одностороннем акте застройщика.

Безопаснее действовать так:

• сверьте площадь в акте с данными обмеров и с договором;
• не подписывайте формулировку «стороны взаимных претензий не имеют», а если убрать её не дают, допишите от руки, что с площадью и расчётами вы не согласны и оставляете за собой право требовать перерасчёта;
• сохраните экземпляр акта и сразу направьте претензию.

Подпись под актом, где указана фактическая площадь, подтверждает лишь то, что вы приняли квартиру с такой площадью. От права на перерасчёт она не лишает, а оговорки, которыми застройщик заранее снимает с себя ответственность, силы не имеют (ч. 4 ст. 7 Закона № 214-ФЗ). Что ещё проверить при осмотре, мы рассказали в статье о приёмке квартиры в новостройке, а как взыскать стоимость устранения строительных дефектов, в статье о недостатках квартиры от застройщика.

Когда нужен юрист

Юрист нужен, когда договор содержит условие о допуске по площади или называет цену окончательной, а застройщик на этом основании отказывает в возврате. Исход такого спора зависит от точной формулировки, и её нужно сопоставить с позицией Верховного Суда. Юрист проверит расчёт, подготовит претензию и иск, заявит штраф и компенсацию морального вреда.

Мы представляем дольщиков в спорах с застройщиками, все документы можно прислать онлайн. Подробнее о помощи дольщикам → Первичная оценка ситуации - бесплатно. Если нужен подробный разбор с документами, запишитесь на онлайн-консультацию с партнёром.

Частые вопросы

Обязан ли застройщик вернуть деньги, если квартира меньше на один метр
Если договор не устанавливает пределы изменения площади, в которых цена не пересчитывается, дольщик вправе требовать уменьшения цены и за небольшую разницу. Так указал Верховный Суд РФ в п. 3 Обзора судебной практики № 3 за 2021 год.

Правда ли, что отклонение до пяти процентов не компенсируется
Закон такого правила не содержит. Пять процентов составляют предел, при превышении которого дольщик вправе расторгнуть договор через суд (п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ). Вопрос о деньгах зависит от условий договора.

По какой цене считать возврат за недостающие метры
По цене квадратного метра из договора. Если она не выделена, цену договора делят на проектную площадь, от которой она рассчитывалась.

Входит ли балкон в площадь квартиры по ДДУ
В общую площадь жилого помещения не входит (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ). В общую приведённую площадь балкон включают с коэффициентом 0,3, а лоджию с коэффициентом 0,5 (приказ Минстроя России № 854/пр).

Можно ли требовать возврата после подписания передаточного акта
Да. Подписание акта не лишает права на соразмерное уменьшение цены, а отказ от претензий, записанный в акте или договоре, застройщика не защищает (ч. 2, 4 ст. 7 Закона № 214-ФЗ).

Должен ли дольщик доплачивать, если квартира оказалась больше
Только если договор предусматривает возможность изменения цены, случаи и условия такого изменения (ч. 2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ).

Правовая база

• Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», ст. 4, 5, 7, 9, 10
• Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2021), утв. Президиумом ВС РФ 10.11.2021, п. 3
• Приказ Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр о понижающих коэффициентах для расчёта площади лоджии, веранды, балкона, террасы
• Жилищный кодекс РФ, ч. 5 ст. 15
• Гражданский кодекс РФ (часть первая), ст. 196

Статья носит информационный характер и актуальна на дату обновления. Для решения вашей ситуации обратитесь к юристу.