Сосед занял общий коридор, захват общего имущества в доме

Захват общего имущества в доме начинается с малого, сосед ставит дверь в коридоре, переносит туда шкаф или присоединяет часть площадки к квартире. Коридоры и лестничные площадки принадлежат всем собственникам дома (п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ), и пользоваться ими единолично без решения общего собрания нельзя. Добиться демонтажа можно через управляющую компанию, жилинспекцию, пожарный надзор или суд.

Кратко

• Межквартирные лестничные площадки, лестницы и коридоры входят в общее имущество собственников дома (п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
• Передать часть общего имущества в пользование одному собственнику можно только решением общего собрания не менее чем 2/3 голосов от общего числа (п. 3 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
• Уменьшить общее имущество, например присоединить коридор к квартире, можно только с согласия всех собственников и через реконструкцию (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
• Правила противопожарного режима запрещают кладовые на лестничных клетках и загромождение путей эвакуации (п. 16, 27 Правил № 1479).
• Требование убрать дверь или вещи заявляют негаторным иском, исковая давность на него не распространяется (ст. 208, 304 ГК РФ).

Содержание

• Что относится к общему имуществу МКД
• Как выглядит захват общего имущества в доме
• Когда дверь в коридоре законна, согласие собственников
• Пожарные правила для коридоров и лестниц
• Куда жаловаться, если сосед занял общий коридор
• Иск об устранении препятствий
• Когда нужен юрист
• Частые вопросы

Что относится к общему имуществу МКД

Общее имущество МКД принадлежит собственникам квартир и нежилых помещений на праве общей долевой собственности. По п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ в него входят помещения, которые не являются частями квартир и обслуживают больше одного помещения. Закон прямо называет межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки и технические подвалы с инженерными коммуникациями.

Если коридор ведёт к двум и более квартирам, он общий, даже если фактически им пользуются только две семьи. Доля каждого собственника в общем имуществе пропорциональна площади его квартиры, но выделить свою долю в натуре, например отгородить «свои» метры коридора, нельзя.

Собственники владеют и пользуются общим имуществом, а распоряжаются им в пределах, которые установили Жилищный и Гражданский кодексы (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ). Из этого следует простое правило. Один собственник не вправе единолично решить, что часть коридора теперь принадлежит ему.

Как выглядит захват общего имущества в доме

Формы захвата бывают разные, и правовые последствия у них тоже различаются:

Отдельно стоит ситуация, когда сосед делает перепланировку квартиры с захватом общей площади. Закон требует для этого согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ), а Верховный Суд в обзоре практики от 13.12.2023 подтвердил это для переустройства и перепланировки, связанных с присоединением общего имущества. Как узаконить перепланировку, если вы делаете её сами, рассказано в статье о перепланировке квартиры.

Когда дверь в коридоре законна, согласие собственников

Сосед поставил дверь в коридоре и говорит, что «все согласны». Проверьте, как именно оформлено это согласие.

Если дверь просто отделяет часть коридора, а общая площадь не уменьшается, речь идёт о пользовании общим имуществом. Передать объекты общего имущества в пользование другим лицам можно по решению общего собрания, если это не нарушает права граждан и организаций (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). Решение о пользовании общим имуществом иными лицами принимают большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников дома (п. 3 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Считают голоса всех собственников дома, включая тех, кто на собрание не пришёл.

Подписи двух соседей по площадке или устная договорённость с управляющей компанией такое решение не заменяют. УК не вправе сама разрешить занять коридор, она только управляет домом по поручению собственников.

Если же коридор присоединён к квартире и стал её частью, общее имущество уменьшилось. Тогда нужно согласие всех собственников дома и реконструкция (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Набрать 100% согласий в большом доме почти невозможно, поэтому законно присоединённый коридор встречается редко.

Даже законное решение собрания не разрешает перекрывать пути эвакуации и снимать двери эвакуационных выходов. Пожарные требования действуют независимо от того, как проголосовали жильцы. О порядке проведения собрания и о том, как оспорить его решение, читайте в статье об общем собрании собственников.

Пожарные правила для коридоров и лестниц

Правила противопожарного режима утверждены постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479 и действуют до 1 января 2027 года. Для многоквартирного дома важны такие запреты:

• устраивать кладовые и подсобные помещения в лестничных клетках, хранить под маршами и на площадках вещи и мебель из горючих материалов (подп. «к» п. 16);
• устраивать кладовые в лифтовых холлах и хранить там горючие материалы (подп. «в» п. 16);
• снимать двери эвакуационных выходов из коридоров, холлов и лестничных клеток (подп. «д» п. 16);
• размещать мебель и предметы на путях эвакуации, у эвакуационных выходов и у выходов на крышу (подп. «б» п. 27);
• менять направление открывания дверей, если для них это нормируется (подп. «д» п. 27).

Кроме того, замки на дверях эвакуационных выходов из коридоров и лестничных клеток должны открываться изнутри без ключа (п. 26 Правил № 1479). Дверь соседа, которая запирается на ключ и перекрывает проход к лестнице или к соседней квартире, часто нарушает именно эти правила.

Нарушение требований пожарной безопасности влечёт ответственность по ст. 20.4 КоАП РФ. Проверку проводит орган пожарного надзора МЧС России.

Куда жаловаться, если сосед занял общий коридор

Начните с мирного шага. Поговорите с соседом и предложите убрать дверь или вещи в разумный срок. Если разговор не помог, переходите к письменным обращениям:

1. Управляющая компания или ТСЖ. Напишите заявление с фото и просьбой проверить законность двери, выдать предписание соседу и сообщить, есть ли решение собрания. УК отвечает за содержание общего имущества и может обратиться в суд от имени собственников, если собрание её уполномочило.
2. Жилищная инспекция. Предмет государственного жилищного надзора включает требования к использованию и содержанию общего имущества собственников, в том числе их соблюдение гражданами (п. 1 ч. 1 ст. 20 ЖК РФ). Жалобу в жилинспекцию подают через сайт инспекции, Госуслуги или почтой.
3. Пожарный надзор МЧС. Если дверь или вещи загромождают путь эвакуации, опишите это отдельно. Приложите фото коридора и укажите этаж и номер подъезда.
4. Общее собрание. Соберите собственников и примите решение о запрете размещать двери и вещи в коридорах и о поручении УК добиваться демонтажа.

Если УК бездействует, на неё тоже можно пожаловаться. Адреса и порядок мы разобрали в статье о жалобе на управляющую компанию.

Проверки и предписания помогают не всегда. Сосед может не исполнить предписание, а штраф не обязывает его снести дверь. Тогда остаётся суд.

Если на площадке две-три квартиры и соседи готовы договориться, удобный компромисс выглядит так. Собственники этих квартир вместе ставят общую тамбурную дверь, у каждого есть ключ, проход к лестнице и щиткам свободен. Но и такой вариант требует решения общего собрания, а дверь должна соответствовать пожарным правилам. Без решения любой другой собственник дома вправе потребовать её демонтажа, даже если соседи по площадке не возражают.

Иск об устранении препятствий

Каждый собственник квартиры вправе сам защищать своё право на общее имущество. Требование об устранении нарушений, не связанных с лишением владения, заявляют по ст. 304 ГК РФ. Это негаторный иск, и исковая давность на него не распространяется (ст. 208 ГК РФ). Поэтому дверь, которая стоит много лет, тоже можно оспорить.

В иске просят обязать соседа демонтировать дверь или перегородку, освободить коридор от вещей и обеспечить свободный доступ к общему имуществу. Можно попросить установить срок исполнения решения и судебную неустойку за каждый день просрочки (ст. 308.3 ГК РФ).

К иску приложите:

• выписку из ЕГРН на вашу квартиру;
• поэтажный план или технический паспорт дома, где видно, что коридор общий;
• фотографии двери, перегородки или вещей с датами;
• ответы УК, жилинспекции и пожарного надзора, если они есть;
• протокол общего собрания, если решение о передаче коридора не принималось или было принято без кворума.

Если сосед ссылается на решение собрания, проверьте кворум и подсчёт голосов. Решение, принятое без кворума или без нужного большинства голосов, ничтожно (ст. 181.5 ГК РФ) и прав соседу не даёт. Другие нарушения порядка собрания делают решение оспоримым, его обжалуют отдельно и в установленный срок.

Когда нужен юрист

Юрист нужен, если сосед ссылается на решение собрания, присоединил коридор к квартире или не исполняет предписание. Он проверит протокол и технические документы дома, подготовит жалобы в жилинспекцию и пожарный надзор и составит иск о демонтаже с требованием судебной неустойки.

Мы помогаем собственникам в спорах о доме дистанционно, в любом регионе. Подробнее о спорах с УК и соседями по дому → Первичная оценка ситуации - бесплатно. Если нужен подробный разбор с документами, запишитесь на онлайн-консультацию с партнёром.

Частые вопросы

Может ли сосед поставить дверь в общем коридоре
Только если общее собрание собственников разрешило это большинством не менее 2/3 голосов от общего числа (п. 3 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Дверь не должна нарушать пожарные правила и права других жильцов.

Куда жаловаться, если сосед захватил часть коридора
В управляющую компанию, в жилинспекцию и, если перекрыт путь эвакуации, в пожарный надзор МЧС. Если это не помогло, подайте в суд иск об устранении препятствий по ст. 304 ГК РФ.

Нужно ли согласие всех собственников, чтобы присоединить коридор к квартире
Да. Уменьшение общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений дома и путём реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Можно ли хранить вещи на лестничной площадке
Нет. Правила противопожарного режима запрещают устраивать кладовые на лестничных клетках и хранить там горючие вещи и мебель (подп. «к» п. 16 Правил № 1479).

Есть ли срок давности для иска о сносе двери в коридоре
Нет. На негаторный иск об устранении препятствий исковая давность не распространяется (ст. 208 ГК РФ).

Правовая база

• Жилищный кодекс РФ, ст. 20, 36, 44, 46
• Гражданский кодекс РФ, ст. 181.5, 208, 304, 308.3
• Правила противопожарного режима в РФ, утв. постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479, п. 16, 26, 27
• Обзор судебной практики по спорам о реконструкции, переустройстве и перепланировке помещений в МКД, утв. Президиумом ВС РФ 13.12.2023
• Кодекс РФ об административных правонарушениях, ст. 20.4

Статья носит информационный характер и актуальна на дату обновления. Для решения вашей ситуации обратитесь к юристу.