Предварительный договор купли-продажи квартиры

Предварительный договор купли-продажи квартиры закрепляет обязанность сторон подписать основной договор в будущем на заранее согласованных условиях (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Собственность по нему не переходит, и в Росреестре его не регистрируют. Зато он фиксирует цену и срок, а если одна сторона передумала, другая вправе через суд требовать заключения основного договора в течение шести месяцев (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Кратко

• По предварительному договору стороны обязуются заключить основной договор на условиях, которые в нём предусмотрены (п. 1 ст. 429 ГК РФ).
• Форма должна совпадать с формой основного договора, для квартиры это один письменный документ, подписанный сторонами, иначе предварительный договор ничтожен (п. 2 ст. 429, ст. 550 ГК РФ).
• Если срок не указан, основной договор заключают в течение года с момента заключения предварительного (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
• Обязательство заключить основной договор можно обеспечить задатком (п. 4 ст. 380 ГК РФ).
• На иск о понуждении к заключению основного договора закон отводит шесть месяцев, их отсчитывают от дня, когда сторона не исполнила обязательство его заключить (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Содержание

• Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры
• Форма предварительного договора и обязательные условия
• Срок заключения основного договора
• Задаток по предварительному договору и другие платежи
• Понуждение к заключению основного договора
• Предварительный договор с полной оплатой
• Когда нужен юрист
• Частые вопросы

Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры

Сделку с жильём редко удаётся провести за один день. Покупатель ждёт одобрения ипотеки, продавец снимает обременение, оформляет наследство или подбирает встречный вариант. Пока это тянется, обеим сторонам нужна уверенность, что другая не уйдёт и не изменит цену. Для этого и подписывают предварительный договор.

По нему стороны обязуются заключить в будущем основной договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Различие с основным договором стоит понимать точно.

Из таблицы видно главное ограничение. Предварительный договор не делает покупателя собственником и сам по себе не мешает продавцу продать квартиру другому человеку. Он создаёт только обязательство между двумя сторонами. Поэтому его силу определяют условия об ответственности, прежде всего задаток.

Отсутствие у продавца оформленного права на момент подписания препятствием не служит. Верховный Суд РФ указал, что невозможность передать имущество в момент заключения предварительного договора не мешает его заключить (п. 23 постановления Пленума ВС РФ № 49, далее Пленум № 49). Наследник, который ещё не получил свидетельство, может подписать такой договор, но риск покупателя в этом случае выше.

Форма предварительного договора и обязательные условия

Предварительный договор заключают в форме, установленной для основного, а если она не установлена, то в письменной. Несоблюдение этого правила влечёт ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Устная договорённость и расписка «получил задаток за квартиру» предварительным договором не считаются.

Для квартиры требования такие.

• Договор продажи недвижимости заключают в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Значит, и предварительный договор должен быть единым документом с подписями продавца и покупателя. Обмен сообщениями его не заменит.
• Если основной договор потребует нотариального удостоверения, к нотариусу придётся идти и с предварительным. Так бывает, например, при отчуждении долей в праве общей собственности на недвижимость, для которого закон по общему правилу требует нотариальной формы (ст. 42 Закона № 218-ФЗ о государственной регистрации недвижимости, ч. 1.1).

По содержанию закон требует немногого. Предварительный договор должен содержать условия, по которым можно установить предмет, а также те условия основного договора, о которых одна из сторон заявила, что по ним нужно договориться (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Для признания его заключённым достаточно установить предмет основного договора (п. 25 Пленума № 49).

На практике в документ включают всё, о чём потом можно спорить:

1. Квартиру. Адрес, кадастровый номер, площадь, этаж. В договоре продажи недвижимости должны быть данные, по которым можно определённо установить объект (ст. 554 ГК РФ).
2. Цену. Основной договор без цены не заключён (п. 1 ст. 555 ГК РФ), поэтому её фиксируют заранее и указывают, меняется ли она.
3. Срок заключения основного договора. Конкретная дата или период.
4. Порядок расчётов. Собственные средства, ипотека, материнский капитал, способ передачи денег.
5. Обеспечение. Задаток или иной платёж, его сумма и судьба при срыве сделки.
6. Обязанности сторон до сделки. Снять обременение, выписать жильцов, получить разрешение органа опеки, погасить долги по коммунальным платежам.
7. Сведения о жильцах. Перечень лиц, которые сохраняют право пользования квартирой после продажи, относится к существенным условиям основного договора (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
8. Случаи, когда стороны освобождаются от сделки без санкций. Например, отказ банка в ипотеке или отказ опеки.

Перед подписанием проверьте продавца и квартиру так же тщательно, как перед основной сделкой. Чек-лист мы привели в статье о проверке квартиры перед покупкой.

Срок заключения основного договора

В предварительном договоре указывают срок, в который стороны обязуются заключить основной. Если его нет, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного (п. 4 ст. 429 ГК РФ). Год для сделки с квартирой слишком долго, поэтому срок лучше назвать прямо.

Со сроком связано правило, о котором часто забывают. Обязательства из предварительного договора прекращаются, если до окончания срока основной договор не заключён и ни одна из сторон не направила другой предложение его заключить (п. 6 ст. 429 ГК РФ). Верховный Суд объясняет это утратой интереса. Если никто не совершал действий, направленных на заключение основного договора, по истечении срока обязательство прекращается (п. 28 Пленума № 49).

Отсюда практическое правило. Если срок подходит, а вторая сторона тянет, не ждите молча. Направьте письменное предложение заключить основной договор с датой, временем и местом сделки, приложите проект. Отправьте его заказным письмом с описью и продублируйте способом, который назван в договоре. Этот документ покажет суду, что вы интерес не утратили, а уклоняется другая сторона.

Продлить срок можно дополнительным соглашением. Его подписывают до истечения первоначального срока и в той же форме, что и сам предварительный договор.

Задаток по предварительному договору и другие платежи

Деньги, которые покупатель передаёт при подписании, называют по-разному, и от названия зависит их судьба. Закон прямо разрешает обеспечить задатком обязательство заключить основной договор на условиях предварительного (п. 4 ст. 380 ГК РФ). Но на практике встречаются три разных платежа.

Соглашение о задатке заключают письменно при любой сумме. Если есть сомнение, чем считать уплаченные деньги, в частности из-за несоблюдения письменной формы, закон считает их авансом, пока не доказано иное (п. 2, 3 ст. 380 ГК РФ). Поэтому слово «задаток», сумма и последствия отказа должны быть в тексте.

Когда основной договор заключён, задаток, который внёс покупатель, зачисляется в счёт цены квартиры (п. 26 Пленума № 49). По п. 1 ст. 381 ГК РФ задаток просто возвращают, без удвоения, когда стороны сами договорились прекратить обязательство раньше, чем начали его исполнять, либо исполнить его стало невозможно. Сторона, ответственная за срыв, сверх задатка возмещает убытки с зачётом его суммы, если договор не говорит иное (абз. 2 п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Вместо задатка или вместе с ним стороны могут установить неустойку за уклонение от основного договора, Верховный Суд это допускает (п. 26 Пленума № 49). Все тонкости возврата задатка мы разобрали в отдельной статье о задатке при покупке квартиры.

Пример (условные цифры). Стороны подписали предварительный договор на квартиру за 8 000 000 ₽ со сроком до 1 июня и задатком 200 000 ₽. Продавец получил более выгодное предложение и от сделки отказался. Покупатель вправе потребовать 400 000 ₽, то есть двойную сумму задатка. Если бы в договоре стояло слово «аванс», он вернул бы только свои 200 000 ₽.

Понуждение к заключению основного договора

Если сторона уклоняется от основного договора, другая вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п. 4 ст. 445 и п. 5 ст. 429 ГК РФ). Срок на это короткий. Требование может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (п. 5 ст. 429 ГК РФ). Переговоры и попытки договориться начало этого срока не меняют (п. 27 Пленума № 49).

Суд, удовлетворяя иск, указывает в решении предмет и условия основного договора и момент, с которого он считается заключённым. Таким моментом может быть вступление решения в законную силу или иная дата, которую определит суд (п. 5 ст. 429 ГК РФ, п. 29 Пленума № 49). Подписывать после этого отдельный документ с уклоняющейся стороной не нужно. Условия, по которым стороны не договорились, тоже определяет суд.

Порядок действий перед иском такой:

1. Направьте второй стороне письменное предложение заключить основной договор с проектом и датой сделки.
2. В назначенный день явитесь на сделку и зафиксируйте неявку контрагента, например актом с участием сотрудника банка или центра госуслуг, либо перепиской.
3. Подготовьте доказательства своей готовности. Покупателю нужны документы о наличии денег или одобрении кредита, продавцу документы на квартиру.
4. Подайте иск в пределах шести месяцев.

Понуждение работает, пока квартира остаётся у продавца. Если он уже продал её другому лицу и переход права зарегистрирован, исполнить решение о заключении договора с вами будет нечем. В такой ситуации требуют деньги. Это двойной задаток и убытки, которые сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, обязана возместить (абз. 2 п. 4 ст. 445 ГК РФ).

У продавца те же права. Если уклоняется покупатель, продавец может оставить задаток себе либо требовать заключения договора и оплаты через суд.

Предварительный договор с полной оплатой

Иногда «предварительным» называют договор, по которому покупатель до основной сделки платит всю цену или её большую часть. Так оформляли продажу квартир в недостроенных домах в обход правил о долевом строительстве, встречается это и на вторичном рынке.

Верховный Суд РФ оценивает такие договоры по существу. Если договор назван предварительным и по нему стороны обязуются в будущем заключить основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом покупатель обязан до основного договора уплатить цену или её существенную часть, это договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к нему не применяются (п. 23 Пленума № 49).

Для покупателя это означает другие способы защиты. Он требует не заключения ещё одного договора, а исполнения уже заключённого, то есть передачи квартиры, либо возврата денег. Но доводить до спора не стоит. По настоящему предварительному договору платят только обеспечительную сумму, а основные деньги передают при основной сделке и защищённым способом. Варианты мы сравнили в статье о расчётах при покупке квартиры.

Когда все препятствия сняты, стороны подписывают основной договор и передаточный акт (п. 1 ст. 556 ГК РФ) и подают документы на регистрацию. Требования к тексту основного договора мы собрали в материале о том, как оформить куплю-продажу квартиры.

Когда нужен юрист

Покажите проект юристу до подписи и до передачи денег. Ошибки в предварительном договоре обнаруживаются поздно, когда сделка уже сорвалась. Юрист проверит форму, описание квартиры и срок, сформулирует условие о задатке и случаи выхода из сделки без санкций, а при уклонении второй стороны подготовит предложение о заключении основного договора и иск.

Мы сопровождаем сделки с жильём и споры по ним дистанционно, для клиентов из любого города. Подробнее о помощи в сделках с недвижимостью → Первичная оценка ситуации - бесплатно. Если нужен подробный разбор с документами, запишитесь на онлайн-консультацию с партнёром.

Частые вопросы

Нужно ли регистрировать предварительный договор купли-продажи квартиры
Нет. Предварительный договор государственной регистрации не подлежит, даже если основной договор или переход права по нему регистрируют (п. 24 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49).

На какой срок заключают предварительный договор
Срок стороны выбирают сами. Когда он не назван, действует годичный срок, его считают со дня подписания предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Можно ли заставить продавца продать квартиру по предварительному договору
Да, через суд, если он уклоняется от основного договора. На такой иск отведено шесть месяцев со дня, когда основной договор должен был быть подписан, но подписан не был (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Что будет, если срок предварительного договора истёк
Если до конца срока основной договор не заключён и никто не направил предложение его заключить, обязательства прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК РФ). Вопрос о возврате уплаченных денег решают по условиям договора и правилам о задатке или авансе.

Можно ли продать квартиру другому покупателю при действующем предварительном договоре
Предварительный договор не лишает собственника права распоряжаться квартирой. Но за уклонение от основного договора продавец отвечает задатком в двойном размере и убытками (п. 2 ст. 381, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Действителен ли предварительный договор в виде расписки
Нет. Для квартиры он должен быть составлен как один документ, подписанный обеими сторонами, иначе он ничтожен (п. 2 ст. 429, ст. 550 ГК РФ). Расписка подтверждает только передачу денег.

Правовая база

• Гражданский кодекс РФ (часть первая), ст. 380, 381, 381.1, 429, 445
• Гражданский кодекс РФ (часть вторая), ст. 550, 551, 554-556, 558
• Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», п. 23-29
• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ч. 1.1 ст. 42

Статья носит информационный характер и актуальна на дату обновления. Для решения вашей ситуации обратитесь к юристу.