Права и обязанности сособственника
Если квартира принадлежит нескольким людям, она находится в общей собственности. По умолчанию такая собственность долевая, совместной она бывает только в случаях, названных в законе (ГК РФ, ст. 244, п. 3). Когда размер долей не следует из закона и не установлен соглашением всех участников, доли признаются равными (п. 1 ст. 245 ГК РФ).
Распоряжаться квартирой целиком, например продать её или сдать, можно только с согласия всех. Своей долей каждый распоряжается сам, продаёт её, дарит, завещает или закладывает, но при продаже обязан соблюсти преимущественное право остальных (ст. 246 ГК РФ). Как проходит продажа доли и извещение сособственников, описано на странице о сделках с недвижимостью.
У доли есть и денежная сторона. Каждый обязан соразмерно доле участвовать в налогах, платежах и расходах на содержание квартиры (ст. 249 ГК РФ). Доход от сдачи квартиры в наём поступает в общее имущество и делится по долям, если сособственники не договорились иначе (ст. 248 ГК РФ). Кроме того, сособственник, который за собственные деньги неотделимо улучшил квартиру и не нарушил при этом порядок её использования, может добиваться увеличения доли (ГК РФ, ст. 245, п. 3).
Порядок пользования квартирой
Владение и пользование общей квартирой идут по соглашению всех сособственников. Без такого соглашения порядок определяет суд по иску любого из них (ГК РФ, ст. 247, п. 1). Соглашение подписывают все, голосовать большинством закон не разрешает. В нём перечисляют, кто какую комнату занимает и как пользуются кухней, санузлом и коридором.
Суд при споре не делит метры арифметически. Пленум Верховного Суда и ВАС РФ назвал три обстоятельства, которые он оценивает:
- фактически сложившийся порядок пользования, даже если он точно не совпадает с долями;
- нуждаемость каждого сособственника в этом жилье;
- реальную возможность пользоваться квартирой совместно.
Так сказано в п. 37 постановления Пленумов № 6/8 от 01.07.1996. Там же Пленум отметил, что требовать порядка пользования можно и тогда, когда выделить долю в натуре нельзя.
Если вас не пускают в квартиру, в одном иске просим определить порядок пользования, вселить вас и обязать ответчика не чинить препятствий и передать ключи. Право требовать устранения препятствий даёт собственнику ст. 304 ГК РФ, и исковая давность на него не распространяется (абз. 5 ст. 208 ГК РФ). Подробный разбор доказательств по таким делам есть в статье об определении порядка пользования квартирой.
Деньги за пользование вашей частью
Сособственник вправе получить в пользование часть квартиры, соразмерную доле. Если это невозможно, он может требовать соответствующей компенсации от других участников, которые владеют и пользуются приходящимся на его долю имуществом (п. 2 ст. 247 ГК РФ).
Из этой формулы следуют два условия. Первое, выделить вам изолированную часть по размеру доли нельзя или суд при определении порядка закрепил за вами меньше. Второе, вашей частью реально пользуются другие. Сам по себе факт, что вы в квартире не живёте, деньги не приносит, если никто не занимает приходящуюся на вас площадь.
Размер компенсации закон не задаёт. Мы обосновываем его отчётом оценщика о рыночной стоимости аренды сопоставимой площади и периодом, за который ответчик пользовался вашей частью.
Отдельная история с расходами. Если коммунальные платежи, взносы на капремонт и налог за всех платили вы, переплаченное сверх своей доли можно взыскать с сособственников, ведь обязанность участвовать в расходах соразмерно доле прямо записана в ст. 249 ГК РФ. Такие требования часто соединяем в одном иске с порядком пользования.
Выдел доли и выплата её стоимости
Выйти из общей собственности через выдел доли закон разрешает любому участнику (ГК РФ, ст. 252, п. 2). При споре выдел в натуре требуют через суд. В обычной квартире он, как правило, невозможен, ведь для этого нужно создать отдельное жилое помещение.
Пленум расшифровал, что считать несоразмерным ущербом имуществу. Это невозможность использовать квартиру по назначению, существенное ухудшение её технического состояния, неудобство в пользовании (п. 35 постановления № 6/8). Тогда тот, кто выделяется, может потребовать, чтобы остальные заплатили ему стоимость доли (ГК РФ, ст. 252, п. 3, абзац второй).
Выплата компенсации вместо выдела по общему правилу допускается с согласия того, кто её получает (ГК РФ, ст. 252, п. 4, абзац второй). С получением денег он утрачивает право на долю (п. 5 той же статьи). Если же выдел в натуре возможен, но выделенная часть не совпадает с долей, разницу тоже возмещают деньгами или иначе (абз. 1 п. 4 ст. 252 ГК РФ).
Иск о выплате стоимости своей доли работает лучше, когда у ответчиков есть деньги. Поэтому до суда смотрим, на что живут сособственники и есть ли у них имущество, иначе решение придётся долго исполнять.
Принудительный выкуп незначительной доли
Обязать человека продать долю против его воли суд вправе только при трёх условиях одновременно. Доля незначительна, реально выделить её нельзя, и у собственника нет существенного интереса в использовании квартиры (второй абзац пункта 4 статьи 252 ГК РФ). Пленум называет такие случаи исключительными (п. 36 постановления № 6/8).
Существенный интерес суд оценивает по доказательствам обеих сторон, в частности по тому, насколько человеку нужно это жильё с учётом его возраста, здоровья, профессии и семьи. Поэтому к иску о выкупе собираем:
- расчёт, сколько жилой площади приходится на долю, и план квартиры с площадями комнат;
- сведения о другом жилье ответчика и о том, где он живёт и зарегистрирован;
- подтверждение, что он не участвует в расходах на квартиру и давно в ней не бывает;
- отчёт о рыночной стоимости доли и доказательства, что у вас есть деньги на выкуп.
Пленум допускает и обратный вариант. С учётом обстоятельств суд может передать неделимую вещь одному сособственнику, у которого есть существенный интерес в её использовании, независимо от размера долей остальных, с выплатой им компенсации (п. 36 постановления № 6/8).
Как суды считают стоимость доли, мы разобрали в статье о компенсации за долю в квартире.
Если долю продали без вашего ведома
Если долю продали постороннему в обход преимущественного права, любой другой сособственник за три месяца может потребовать через суд, чтобы права и обязанности покупателя перевели на него (ГК РФ, ст. 250, п. 3). Уступить это право другому человеку нельзя (п. 4 ст. 250).
Пленумы ВС и ВАС уточнили детали (п. 14 постановления № 10/22 от 29.04.2010). Три месяца отсчитывают со дня, когда сособственник узнал или должен был узнать о сделке. Если иск подан позже, в нём откажут, но гражданину суд вправе восстановить срок, если он пропущен по уважительной причине. Решение о переводе прав становится основанием для записи в ЕГРН. А требовать признания такой сделки недействительной истец не вправе, закон предусмотрел для этого случая другое последствие.
Перевод прав означает, что покупателем становитесь вы, на тех условиях и по той цене, которые были в договоре с посторонним. Поэтому сразу выясняем цену и условия сделки, проверяем, как вас извещали, и считаем, успеваете ли вы в срок.
Суд, пошлина и подготовка иска
Спор о правах на квартиру рассматривает суд того района, где она находится, такую подсудность ГПК РФ делает исключительной (ст. 30, ч. 1). Пленум относит к ним, в частности, иски о признании права и об устранении препятствий в пользовании (постановление № 10/22, п. 2).
Размер пошлины зависит от требования. Неимущественное требование, например о порядке пользования или о вселении, обойдётся гражданину в 3 000 ₽ пошлины (НК РФ, ст. 333.19, п. 1, подпункт 3). Требования о компенсации и о выкупе доли имущественные, пошлину считают по шкале от цены иска (пп. 1 п. 1 той же статьи). При стоимости выкупаемой доли 1 200 000 ₽ она составит 27 000 ₽.
Сумму для вашей цены иска быстро посчитает калькулятор госпошлины в суд общей юрисдикции. Оценку доли заказываем до подачи иска, чтобы цена иска и предложение о выкупе опирались на одни и те же цифры.
Если доли достались вам по наследству и три года со дня открытия наследства ещё не прошли, действуют особые правила раздела, их мы описали на странице о разделе наследства.
Документы, которые понадобятся
- выписка из ЕГРН на квартиру с указанием долей и документы, на основании которых вы стали сособственником;
- технический или кадастровый план квартиры с площадями комнат;
- сведения о том, кто зарегистрирован и фактически живёт в квартире;
- переписка с сособственниками, обращения в полицию, доказательства смены замков или отказа передать ключи;
- квитанции и выписки о том, кто оплачивал коммунальные услуги, капремонт и налог;
- отчёт о рыночной стоимости доли или аренды, если спор о деньгах.
Если каких-то документов нет, начнём с того, что есть: часть доказательств можно истребовать через суд.
